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12月1日,北京市建委在其網站上公布了《住宅工程質量分戶驗房管理規定》(以下簡稱《規定》)。根據《規定》,從2006年1月1日起,住宅工程在按照國家規范要求內容進行工程竣工驗收時,要對每一戶及單位工程公共部位進行專門驗收。也就是說,20多天後北京市住宅工程質量驗收將一改過去以整棟樓驗收加抽查的方式,而是采用挨家挨戶進行驗收的方式。對此,業內較為樂觀的預期是——因新房質量而產生的糾紛『扯皮』現象將得到終結。
規定解讀
適用所有住宅工程
『分戶驗房』是在全市范圍內推廣的,只要開發商所開發的住宅工程地處北京市行政區域內,那麼在進行工程竣工驗收時,均要對每一戶以及單位工程公共部分進行專門驗收。明年交房的現房、期房,包括普通住宅、公寓、別墅在內的商品房以及經濟適用房都屬於住宅工程的定義范疇。
重點檢查八項內容
北京市建委物業管理處處長劉剛表示,現在業主購房時,不僅關注房子結構等安全性問題,窗戶、下水道、工程縮水等一系列問題都是業主關心的焦點。因此在《規定》的第七條中,特別注明了在『分戶驗房』中重點檢查的八項內容。(見附表1)
物業公司要參與
在進行住宅工程竣工驗收時,建設單位應當先組織施工和監理單位有關人員進行質量分戶驗房,如果已選定物業公司,那麼物業公司也應當參加住宅工程質量分戶驗房工作。
四道程序保驗房
第一,在分戶驗收前根據房屋情況確定檢查部位和數量,並在施工圖紙上注明。
第二,按照國家有關規范要求的方法,對本規定要求的分戶驗收內容進行檢查。
第三,填寫檢查記錄,發現工程觀感質量和使用功能不符合規范或設計文件要求的,書面責成施工單位整改並對整改情況進行復查。
第四分戶驗收合格後,必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字或簽章確認的《住宅工程質量分戶驗收表》,並加蓋建設、施工、監理單位質量驗收專用章。
收房提示
一『書』一『表』不可少
經過『分戶驗房』程序確認合格的住宅項目,在購房人收房時開發商必須按戶提供一『書』一『表』。『書』指的是《住宅質量保證書》,其上應當注明五個事項,同時這些事項應當在住宅工程交付使用時,在住宅單元入口進行公示,公示期不得少於6個月。『表』則指的是《住宅工程質量分戶驗房表》,其上應有建設、施工、監理單位負責人的簽字或簽章,並加蓋建設、施工、監理單位質量驗收專用章。開發商須將《住宅工程質量分戶驗房表》作為《住宅質量保證書》的附件一並交給購房人。
購房人可補簽分戶驗房條款
對於今年購買了期房的購房人而言,由於其所簽訂的合同上並沒有工程質量分戶驗房這一項,那麼他們是否也能享受分戶驗房的權利?對此政府負責人士給與了肯定的答復。據市建委質量處處長鄭偉革介紹,在今年簽訂期房購買合同的,開發商應與購房者補簽分戶驗房條款。如果開發商不組織分戶驗房,市建委將不予進行竣工驗收,住宅項目因此不能投入市場銷售,這就有效防止了開發商逃避分戶驗房的責任。
『分戶驗房』將寫進購房合同
鄭偉革透露,12月中旬,市建委將出臺現房購房合同示范文本,合同文本中將加上分戶驗房的相關內容,而期房合同不久之後也將進行相應修改。
各方看法
開發商:『分戶驗房』不會抬高房價
在接受記者采訪時,開發商普遍認為『分戶驗房』不會抬高房價。萬年花城房地產開發有限公司副總經理黃璽慶表示,『分戶驗房』的出臺可以從很大程度上保護購房者的利益,盡管這肯定會增加開發商的工作量和生產成本,但承擔這個成本應該是開發商的責任,而且這個增加的成本相對於房價來說是微不足道的,因此購房者不用擔心『分戶驗房』會使房價上漲。
作為率先試行『分戶驗房』的項目之一,朝陽區建東苑東區12號、13號樓的開發商則從中嘗到了甜頭。據開發商住總集團二公司的計書記介紹,采取一戶一驗方式後,交房後統計回訪維修率大大下降,這與以前形成了鮮明對比,更提昇了開發商和施工單位的信譽。
監理方:
規范房地產行業
百萬家園監理公司總經理許國忠認為,《規定》對於規范房地產行業,保護消費者合法權益起到一個積極推動的作用。《規定》規范了目前驗收的標准,對門窗安裝、采暖系統、排水系統、室內電氣安裝等這些容易被購房人忽視的細節均做出了相關要求。同時,《規定》還明確了參加驗收工作的主體,建設單位指的是發包人,設計單位指的是設計院,監理單位指的是土建監理公司,施工單位指的是承建商,四方統一進行驗收對保證驗收程序的質量和真實性很有幫助。
律師:
為購房人維權添底氣
北京市翰文律師事務所吳維丁律師表示,從房地產角度來說購房業主一直處於弱勢。由於驗房程序操作不規范,在以往的收房糾紛當中,尤其是精裝修房,很多時候都是因為裝修達不到標准,交付的房屋存在各種各樣的問題造成的。《規定》的實施,可以說業主在收房時增加了一層保護法律文件手續。《住宅工程質量分戶驗房表》要求每一戶一個文件,這屬於一個收房的前置程序。如果購房人收房時發現房屋質量與表中檢測結果不符,就可以依法維權,這樣等於在法律上給了購房人一個合理的保障。
質疑
分戶驗房也有不足
但記者在采訪過程中,也有一些人士對『分戶驗房』提出了自己的『質疑』。
北京市漢卓律師事務所畢文強律師指出,『分戶驗房』有不足之處。這主要體現在其與以往的標准一樣『重要求,輕處罰』,即開發商如果沒有達到標准,如何處罰,沒有更為具體明確的標准。這樣把處罰的權力交給法官,由於法官不可能對如此專業的事項進行更為專業的評判,使得消費者無法據此獲得什麼樣的違約責任。最終,消費者的權利仍然可能留在紙面上。
一位網民更是口氣強硬地表示:『戶戶驗收是施工及監理(建設)方必須做的事,沒必要出個規定什麼的!關鍵是如何監督他們的驗收,要把好關,對馬虎驗收行為的處置要嚴厲。對有質量投訴的工程該如何處罰責任方?如何誡免監管人員?』也有網民提出疑問,為什麼購房人不能親自參加驗房流程?又該如何確保參加驗收的各單位之間保持公正立場而沒有摻雜權錢交易呢?
網絡調查也顯示,認為『分戶驗收能夠減少房屋的質量問題』的網友僅佔34.48%,8.62%的網民認為『不能』,而選擇『不好說』的網民比例則高達56.90%。
附表:重點檢查的八項內容:
1建築結構外觀及尺寸偏差
2門窗安裝質量
3地面、牆面和頂棚面層質量
4防水工程質量
5采暖系統安裝質量
6給水、排水系統安裝質量
7室內電氣工程安裝質量
8其他規定、標准中要求分戶檢查的內容
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