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天津房地產年終盤點之市場篇
2005年,中國房地產業猶如一個『潘多拉』魔盒,在中國城市化進程、老百姓的購房熱潮以及新一輪的宏觀調控中繼續變幻著它的『灼人』色彩。對於天津來說,與國內其他城市一樣,2005注定是一個不平凡的年份,在新政的影響下,房價這個市場晴雨表每天都在浸染和折磨著這個城市的每一個和它有著千絲萬縷聯系的人。經過一年的調整,天津樓市的買
賣雙方都越來越理性,新開樓盤紛紛上市,樓市似乎開始了『波瀾不驚,平穩發展』的腳步。但是,平靜的水面下,是否暗潮湧動呢?
供需基本平衡『中心城區+外圍組團』布局逐漸形成
2005年1-11月份天津商品房市場可以用八個字來概括:『波瀾不驚,平穩發展』。雖然受到一系列的宏觀調控政策影響,商品房市場存在一定時間的膠著期,但是,隨著商品房新開發項目的集中放量,以及房地產供給市場的堅挺,房地產市場駛過暗礁,又重新走上正常的軌道。這說明一個事實:在天津住宅消費市場中,以自住為主的需求還是佔據絕對主導地位,以擠壓房地產泡沫為出發點的宏觀政策,雖然放緩了房地產高速膨脹的腳步,但沒有影響天津房地產市場的整體發展態勢。
2005年,天津市住宅計劃新開工項目中,商品房項目安排1113萬平方米,約佔全部住宅新開工計劃的82%;經濟適用住房項目安排160萬平方米,約佔全部住宅新開工計劃的12%;拆遷安置用房項目安排67萬平方米,約佔全部住宅新開工計劃的5%;廉租房項目安排8萬平方米,約佔全部住宅新開工計劃的1%。整體來看,天津的商品房供應結構較為合理,並且住宅產品的創新意識也在不斷加強。
進入2005年,天津區域化開發的趨勢日益彰顯出來。政府加大了城郊周邊中低價位土地的供應力度,外環線周邊成為未來天津房地產市場中的開發熱點。下半年,天津北部中心區及大梅江板塊有一批高檔項目入市,拉動了整體房價走高。但另一方面,政府在今年加大了經濟適用房及普通住宅上市力度,從而力促供應結構與實際需求相適應。按照天津市政府未來城市的發展規劃,南部、東南、西南、西部外環線沿線以及東麗、寶坻、津南等遠郊區成為此輪房地產開發的熱點。與梅江南相鄰的南部外環沿線地塊,主要以高檔生態社區為主;東南、西南以及西部外環線沿線,以環境優美、配套完善的中大型中檔樓盤為主。西青、津南等區的房地產開發從藍圖變成現實,有效地填補了天津住宅市場中檔項目供給的口子,為整體市場的健康發展做出了貢獻。塘沽區域繼續高歌猛進,在自身強勁的住宅需求帶動下以及濱海新區開發的政策背景下,成為全年表現都非常搶眼的區域之一。
其實,這些我們都可以在《天津市城市總體規劃(2004-2020年)》方案中找到身影:調整優化中心城區及近郊地區布局,形成『中心城區+外圍組團』的布局結構。天津百姓已開始逐步接受『中心城區上班、周邊城區居住』的生活方式。
房價穩步上昇改善型置業仍為需求主體
2005年,天津商品房價格全年保持平穩的增長態勢,年底的均價漲幅開始增大,從今年1月份的3754元/平方米上昇到11月份4656元/平方米,上漲幅度還是很大的。成交量全年約1000萬平方米,比去年有所回落,並且除年初外,成交穩定,房地產消費市場少了大漲大落的起伏,開始形成一個平穩的市場態勢。從整體成交量來看,河西、南開、河東躋身三甲之列。南開區以黃河道、老城廂、奧運板塊為代表,河東區以衛國道區域為代表,年度市場表現都可圈可點。
2004年11月-2005年11月商品房均價的前三甲為和平、河西、南開。和平區的在價格上的表現一如既往,河西區由於部分高檔樓盤上市在下半年有趕超和平的趨勢。南開區自身的價值開始被充分認識,房地產成交均價開始逼近和平、河西傳統的價格兩強。從整體上來看,各區的價格走勢基本與天津市房地產整體價格走勢相吻合,各區價格保持平穩上昇態勢。
天津重點郊縣市場在該階段內也有較好的表現。塘沽地區由於受濱海新區開發的利好消息影響以及區域整體消費水平的提高,房地產市場延續著2004年良好的走勢,繼續領跑郊區房地產市場,並且在一段時間內膠著的市場環境下一枝獨秀。西青、津南兩區供給量顯著提昇,並且受天津區域開發的影響,兩區的住宅消費呈一個良性的穩步上昇趨勢。東麗、北辰由於新盤上市量有限,在本階段成交量呈下滑趨勢。隨著中心區土地供給的稀缺開始影響住宅市場、以及中心區商品房項目價格居高不下,天津周邊區域的房地產交易價格也持續上昇。東麗區由於別墅成交居多,均價攀昇到7000元/平方米以上;塘沽的房地產市場表現尤為活躍,均價達到4000元/平方米以上。
但是,天津房地產需求市場並沒有發生結構性調整,改善型置業仍然佔據需求市場主體,投資購房比例伴隨市場深入發展雖然有所上昇,但並沒有形成相應的規模。天津的城市化進程以及居民收入水平提高,促使需求規模穩定在較高水平上。投機買房是造成上海、杭州等城市房價驟昇的重要原因,但這一類購房需求對天津市場影響較小。經過多年的市場培育,天津居民在住房消費上日趨理性,並且由於其收入水平難以承受現有房價過快上漲,受需求市場的制約,天津房價大幅上漲的支橕動力不足,所以房價在今年雖然有小幅的下降,但下半年以來,又呈現了緩步上昇的態勢,總體來看房價基本走勢平穩,而房價走穩無疑有利於市場可持續發展。
明年市場穩中有昇不會大起大落
由於造成目前房地產泡沫風險的重要原因是供需結構性失衡,因此,相關政策對產品走勢的影響主要體現在兩方面:一是適當增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設;二是限制包括別墅在內的高檔房的過快發展。七部委的新政對普通住宅進行了定義:住宅小區建築容積率1.0以上、單套建築面積120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍。這一硬指標將有利於加大普通住宅供應比例。今後,對容積率限制要求將使低密度的聯排別墅、獨體別墅等產品受到更加嚴格的控制,單套建築面積120平方米以下的中、小戶型將獲得更大的發展空間,另外土地成本提高,開發商對回款速度的要求都促使中小戶型有可能成為市場主流產品。
此外,受總價制約因素,對商品住宅的需求面積會出現下降的趨勢,即中、小戶型產品需求保持穩定,而大戶型住宅銷售難度增加。在需求面積下調的同時,對緊湊型住宅設計的適用性和科學性要求有所提昇,並且隨著土地成本日益提高,高容積率的高層住宅市場比重也會進一步加大。
而房價這根敏感的神經在2006年繼續保持穩中有昇的態勢。從供應因素來看,今年由於供應短缺造成房價快速上漲的因素已經趨緩,由於去年天津房價大幅攀昇,未來房價上漲空間較為有限。從需求因素來看,需求市場保持穩定,但天津居民對房價上漲承受能力有限,投資買房拉動房價的可能性較小。綜合各方面因素,未來天津房價不會出現大起大落的情況,穩中有昇將是2006年房價運行的主旋律。由於中央及地方政府對平抑房價過快上漲的認識趨於一致,今後相關政策仍然圍繞打壓行業泡沫,規范市場秩序展開。從長遠趨勢來看,政策對房價的影響主要體現在優化商品房供需結構,把房價漲幅控制在合理范圍內,從而使房價走勢與宏觀經濟發展態勢相適應。
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