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律師:無預售許可證違法訂金當然能退
近段時間,記者接到許多關於商品房買賣糾紛的投訴。有的是因為開發商不能如期交工,有的是因為存在嚴重質量問題,此外還有一類比較典型的糾紛,源於開發商無商品房預售許可證售房。那麼,對於這類『先結婚後登記』的糾紛,購房者究竟怎麼辦呢?
讀者遭遇
交完訂金四個月房屋無證
今年7月,受一個項目小戶型、好位置的廣告誘惑,家住北辰區的劉先生便在該項目開盤時立即認購了一套房屋。用劉先生自己的話來講,當時根本沒有仔細考慮,只是覺得那房子的位置特別棒,單價雖然不菲,但戶型比較小,以自己的收入還月供輕輕松松,因此做決定的時候沒有絲毫猶豫。『開盤那天,看到大家跟買便宜菜似的瘋狂搶訂,我還為自己能順利地交了錢而感到竊喜呢。誰知道,冷靜下來纔發現,這個項目的問題太多了……』劉先生說。
據劉先生介紹,他於當月底向開發商交了2萬元訂金認購了一套房屋,並簽訂了一份認購協議。當時,該房屋並沒有取得預售許可證,開發商信誓旦旦地承諾,兩個月內辦完相關證件絕對沒問題。可是,一直拖到了上月,開發商還是無法提供預售許可證。對此,劉先生十分不滿,而且通過幾個月的冷靜思考,他覺得這套房屋並不適合自己,於是便不想續簽正式合同了。
到了討要訂金的時候,開發商表示根據認購協議中的條款,劉先生違約在先,訂金不能退還。劉先生提出根據有關規定,如果購房者要求退房的話,訂金應予以返還。但開發商卻聲稱,這是在雙方簽訂了正式的商品房買賣合同時纔適用。
記者調查
無證就『開盤』比比皆是
走進劉先生投訴的這家樓盤的售樓部,記者看到大廳內外是絡繹不絕的看房、買房人,不少人手中拿著開發商的宣傳『樓書』邊走邊看。在大廳中央擺放的樓盤模型旁,幾位售樓小姐指著其中的3號樓5層房屋介紹說,這層房子絕大部分已賣出。記者仔細看來,在大廳迎面的牆壁上張貼的銷售態勢圖上貼滿了紅點,顯示售樓小姐所指的3號樓商品房基本售完。
在大廳南側是一塊宣傳板,上面張貼著樓盤開始公開銷售的各種證件,有規劃許可證、施工許可證、預售許可證等各種證件。乍一看,給人的感覺是,該樓盤所有的證件都齊備,可仔細一看,便發現貓兒膩,3棟預售房中只有1號樓房辦到了預售證。對此,一位售樓小姐說,一期工程中的其他兩棟樓的預售證正在辦理中,估計再有一個月就行了。
按照有關規定,商品房在未取得預售許可證的情況下,開發商不允許作公開的銷售宣傳,更不允許公開銷售。隨後,記者從房地產管理部門了解到,該樓盤只有1棟樓房取得了預售許可證,由於其他兩棟樓大部分還未開工,根本辦不了預售許可證。
連續兩天的暗訪發現,沒有辦齊證件就在津城悄悄『開盤』或進行所謂『內部認購』的新樓盤比比皆是。開發商坦言:我們是沒有預售許可證,但辦下來是早晚的事,所以纔『內部認購』嘛。如此一來,開發商是可以提前收錢了,但交了『認購金』的買房人可就利益不保了,有的項目遲遲辦不齊證件,當購房者不堪折磨准備退訂金時,銷售人員一抖『認購書』,違約想退錢,沒門!
律師觀點
理直氣壯地要求退還訂金
對於劉先生的遭遇,有關律師闡明,開發商的做法明顯不符合法律規定,在沒有預售許可證的情況下,收取訂購金、預訂金等行為由於根本不符合預售條件,所以,簽定的協議可以認定無效。既然協議無效,關於訂金的條款當然也無效。購房人在掌握了相關法律依據後,可以理直氣壯地要求開發商退還訂金,如果開發商拒絕,購房人可通過訴訟解決。
需要特別注意的是,上述結論的前提是開發商證件不齊、不具備銷售條件,如果開發商擁有預售或是銷售資格,那交付訂金後毀約,就得參照雙方約定或相關法規解決了。
消協說法
無預售證盲目定房風險大
有關消協人士認為,『先期預訂』、『內部認購』 『登記辦卡』危害性很大,由於未取得銷售許可證的商品房,存在著很大的不確定性,因此,對購房者來說,如果訂購不符合預售條件的商品房,一旦發生糾紛,很難維護自身權益。特別是無證售房的開發商通常采用收取定金、簽定預售協議的形式,而不是簽定正規的售房合同,開發商一旦否認自身存在無證售房行為,相關部門由於缺乏充分證據,只能通過口頭警告的方式責令開發商進行整改。
與此同時,購房者應增強維權意識,交錢時一定要確認開發商是否取得了預售許可證,同時要仔細甄別預售許可證的預售范圍,如此纔能依法維護自身權益。
市國土資源和房屋管理局的有關負責人告訴記者,沒有取得商品房銷售許可證的商品房,相當於還不具備銷售條件而不能合法上市流通的商品,如果購房人買了這樣的商品房,等於買到的是一系列待定的預期,開發商承諾房屋的規劃設計、環境配套、交付時間、房屋質量等都是可變的,風險只能由購房人自擔;一旦開發商的運營出現嚴重問題,無法繼續開發或惡意『攜款潛逃』,購房人的權益將得不到的法律的保護。
提醒
看清楚預售許可降低購房風險
對於購房人來講,未經預售許可,開發商可以不受約束,在正式開盤時提價或者修改規劃和建設標准,並且未取得預售許可證的項目還存在無法建設或延期交付的風險。現在,國家加強了對土地的嚴格管理,已經有未按照規劃開發的土地被收回的先例。所以,若購買者決定購買沒有預售許可證的房屋,應當對開發商的信譽以及開發項目的其他准備情況進行全面考察,再做選擇,以免日後出現風險。
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