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消費者購房的第一步,是與開發商或賣房的房東簽訂買賣合同,在很多細節方面,因為買房缺乏經驗,或有買賣合同之外的進一步約定,比如包租協議等,都是需要細致寫入雙方的合同條款中,事先約定的。一旦出現問題,法律可以主持其中的公道。比如,業主對買下的酒店式公寓供電量等問題有疑問,拖延了付餘款的時間,開發商是否有權終止合同?又比如,買了房產,也簽訂了包租協議,卻因為房產的產權未辦好,開發商是否就可以違約不給租金?對於這些比較繁雜的細節問題糾紛,如何處理,本期的兩則案例的最後判決,以及靜安法院李鴻光法官的精到點評,相信會對讀者今後購房後,發現矛盾時的解決有幫助。
承諾了《包租協議》沒有產權仍生效
房產商攬下代售商品房『份外事』,還與購房者簽下了《包租協議》,討不到包租租金的購房者王先生和關先生,與房產商對簿公堂,獲得法院判決的支持,得到租金人民幣34800元。
地處上海市江寧路上一大廈,是某房產商幾年前開發的商品房。2003年3月初,胡先生與該房產商簽訂《授權委托書》,委托該房產商代將該房屋予以出售轉賣,期限至該商品房買賣成交結束止。
2003年3月25日,王先生和關先生根據該房產商刊登的廣告,前往房產商處洽談購房事宜。雙方達成了由天津的王先生和關先生,以每平方米6600元的單價,總價為人民幣129.6萬餘元的價格,買下這間196.49平方米的商品房。事後,在7天內王先生和關先生支付了首期房款(含定金)共計64.8834萬元,還在房產商提供的《上海市內銷商品房預售合同》中的《本合同權益轉讓書》上『甲方簽字』一欄簽了字,房產商則代胡某在上述轉讓書上簽字。
2003年4月1日,王先生和關先生又與房產商簽訂一份《包租協議》,約定由房產商包租該房屋,包租期限為2年,自2003年4月1日起計算,每月租金人民幣8842元,在每月20日前按已支付房價款的百分比支付租金。此後,因購買該房屋僅支付了一半房款,扣稅後每月實際付租金4176元至2004年7月20日。期間,因胡某未按約將該房屋的房地產權利轉移給王先生和關先生,曾引起訴訟到法院,最終法院依法判決胡某須繼續履行,由房產商代其簽訂的《商品房預售合同權益轉讓書》,到房地產交易中心辦理房屋產權過戶手續。而與此同時,房產商以訴訟為由停止支付租金。
2005年4月29日,王先生和關先生為討包租租金起訴到法院,訴稱要求房產商履行《包租協議》支付從2004年7月21日起至2005年3月31日止的包租租金計人民幣34800元。而房產商承認與對方簽訂過《包租協議》,但自己沒有收到過租用該房屋房客的租金或使用費,所以不應當支付包租租金。
審理中,法院查得該大廈的大產證,在2003年4月29日已經取得,該房屋的類型為辦公樓,但胡某至今未去辦理過小產證,原判決仍在執行中。但法院在此案判決後,房產商未曾支付過包租期間的租金,上述房屋現仍由他人在承租使用。
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