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『SOHO中國今後將不做住宅業務,從此前把辦公和居住結合起來做項目,改變為致力於把辦公和商業結合起來做項目,SOHO·尚都已開始體現這種轉變。』
『我們的頭腦中沒有條條框框,客戶在哪裡,我們就去哪裡。』說此話的時候,潘石屹和他的銷售團隊正在太原,這是他年內的第二次山西之行。
推銷SOHO·尚都是潘石屹此行的主要工作。但很少有人知道,在這個外表光怪陸離、以商鋪和寫字樓為主的項目銷售完畢後,SOHO中國業務將隨之進行調整。
『SOHO中國今後將不做住宅業務,從此前把辦公和居住結合起來做項目,改變為致力於把辦公和商業結合起來做項目,SOHO·尚都已開始體現這種轉變。』潘石屹說。
賣給山西人還是基金?此時,除了關注自己的博客外,潘石屹更願意提及的是一筆與山西人有關的銷售大單:一個姓名不詳的山西人在建外SOHO一次性付款6000餘萬。
SOHO中國方面出具的數據顯示,在建外SOHO和SOHO·尚都項目的客戶分布中,山西客戶數量依然超過溫州和山東客戶排在首位。在業內關於北京樓市是否走出觀望的爭論最激烈的九、十月份,山西人的購房額佔據了SOHO中國近十億元銷售額中的一半。
盡管SOHO中國方面的數據尚待驗證,但似乎有一點是可以確定的:在年初房地產業遭遇宏觀調控以來,山西人的購買力並沒有受到過多的影響。
按照潘石屹的說法,近年從景氣紅火的煤炭行業中聚集起了財富,以及對舒適度和成長性更高的大城市的向往,是山西人走出山西置業的主要原因。
對山西人而言,這只是他們異地置業趨勢的一個表現。在過去幾年裡,山西人廣泛投資於北京、上海、青島和廣州等地的房地產市場。由於這些低調的山西商人出手闊綽、購買力驚人,山西客戶已被越來越多項目營銷機構重視。
有意思的是,此前山西客戶異地置業主要以自用為主,而當前異地置業中投資性的色彩開始逐漸濃厚。由於業內公認潘石屹的建外SOHO和SOHO·尚都項目主要是投資性產品,此次山西客戶大手筆投資SOHO中國的項目,似乎可作為例證。
與此同時,去年以來,大量的基金和外國機構投資者紛紛進入內地不動產市場,整幢購買物業的案例屢見報端,似已成為地產界的時髦現象之一。
當記者把『為何沒有考慮把整幢物業出售給基金或外國機構投資者』的問題拋給潘石屹時,他表示,基金或機構投資者在對國內物業進行定價時,往往根據國外房地產行業的平均利潤率進行價格評估,由於沒有考慮到國內房地產行業發展的特殊階段和國情,導致其出價往往過低,超出發展商預期。另外,基金或機構投資者在付款方式上也不很『痛快』,根據工期或工程進度作為付款依據,這也與發展商把期房預付款作為開發資金的傳統做法相違背。
『我們曾就一些項目與國外的基金接觸過,但最後還是放棄了。』潘石屹說,『零售挺好。』不做住宅項目『建外SOHO將是CBD的收官之作。接下來的事情就是開發朝外SOHO,並繼續拿地,但SOHO中國今後將不再涉及住宅業務。』潘石屹說,『至於原因,在幾個前提條件成立的情況下,我並不看好內地像北京、上海等幾個大城市的住宅業務前景。』他解釋說,首先,住宅業務面臨的輿論和政策風險完全有可能加劇。只要政府部門願意繼續落實並強化經濟適用房政策,以及在社會輿論的壓力下對房地產市場進行持續的調控,商品房的價格將會受到很大衝擊,完全有可能在很長一段時間內持續低迷。比如,上海如果兩個1000萬政策得到較好執行,那麼中低檔住宅就『沒有指望了』。
另外,二手房市場的進一步完善成熟,會導致一手房市場的降溫。而二手房市場的興旺則取決於以下三個關鍵點:銀行對二手房交易提供更進一步、足夠的按揭服務,困繞當前二手房市場的征收稅種進一步明晰,各種入市的二手房源在檔案和產權上得到政府更多的明確界定。就北京而言,假如這三個條件得到更好的滿足,『二手房市場會發育得好,一手房市場則就不行了。』雖然SOHO中國退出住宅業務的理由看來很充分,但擺在其面前更重要的現實是——缺地。業內已有評論把SOHO中國稱為一個大項目公司,其中理由之一就是公司近於零土地儲備。
潘石屹對此的反應與其就北京土地市場的評價如出一轍,『北京市年內土地出讓過少,我們在重點關注廣渠路36號地。』此外,他透露,SOHO中國正在談另外一塊地,估計很快就會有消息。但他以事情正處於敏感階段為由拒絕透露更多內容。
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