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今年,中央加大了對房地產業的調控力度。對此有不同意見,主要來自業界和部分學者。實際上,很多地方政府也不積極。
我談幾點個人意見。首先,必須要肯定這20多年來房地產業發展的成績。簡單的說,80年代初,小平同志到西方考察時說國民經濟有兩大支柱,建築業和汽車業,提出我們中國也應該往這方面走,提出了住房制度改革。經過20多年,我們的房地產業或者建築業已經實實在在的成為了國民經濟的支柱產業,佔GDP的比重已經達到了百分之八點幾。佔固定資產投資已經有百分之二十幾,拉動了國民經濟的發展,應該充分肯定房地產業發展的成績。
第二,必須正式存在的問題。存在的問題,可以從兩個方面來看,一是房地產業自身的問題,大體有這麼幾個:一是結構不合理,高檔房、大戶型房多,低檔、小戶型不足。二是空置率偏高。房子建出來要用,老在那裡空著是一種浪費,空置率最高的時候能夠達到40%。
空置1億多平米,佔用數千億資金。三是,不可否認房價還是偏高。有的測算說高出國際3倍,有的測算是高出正常房價的20%-30%。四是,由於這幾年房價上漲較快,成為投資、投機的對象。2004年境外資金進入房市達700億美元。當然具體的統計不一樣,有的說上海投資性購房佔18%,也有的說是30%。投資、投機進一步抬昇房價,房價昇,進一步吸引投資、投機,形成惡性循環。具體行為都是理性的,總體結果是非理性的。有沒有泡沫?不能說全國到處都是泡沫,但泡沫確實已經是一個帶有全局性的問題。泡沫多大?要看偏離實際價值的程度,房價泡沫最後會變成金融的問題。
以上講的是房地產業自身的問題,這些問題勢必影響整體經濟。
第一,產業結構失衡。回顧這幾年的宏觀調控,先是從部分行業入手,比如鋼鐵、水泥、電解鋁等,這些行業確實偏熱。去年、今年開始轉到房地產,發現根子在這兒,是它帶動和拉動了有關行業過熱。
第二,積累與消費失衡。整體的判斷就是投資率偏高,或者叫積累率偏高,百分之五十幾,社科院的說法是明年可能達到百分之六十,今年達到了百分之五十五,消費只有百分之四十,這是很不正常的比例。當然不僅僅跟房地產熱有關,還跟城市建設熱有關。熱的結果,造成了積累與消費的失衡。這幾年投資迅猛增長,過一段時期就形成很大的產出和產能,按照現有的消費能力是消費不了的。現在依靠出口,出口將來肯定不會像原來一樣的,王建預測2007年會出現嚴重的生產過剩和通縮局面。
第三,社會分配失衡。房地產行業目前是暴利,絕對不是正常利潤,搞一個小區成就了一個億萬富翁。經過很多典型測算,房地產的利潤率是在60%-100%以上,這是比較普遍的,當然也不全是這樣。還有剛纔講的,房價上漲過快,促使投資、投機活躍。投資、投機是非生產性的,跟炒股類似,有賺的就有賠的,最後的結果,實際上是窮人補貼富人,促進了兩極分化。
第四,地區發展失衡。由於這幾年城市建設,包括房地產業發展太快,使得整個社會資源過分向城市集中,包括農村的很多資金是向城市流的。帶來的問題,就是中西部的地區農村的發展空間受到了很大的擠壓。我們講內需不足,消費市場啟動不了,最主要是農村市場起不來,9億農民在整個社會商品總額當中只佔到34%。
第五,房地產業對就業起到積極的作用,但由於後續方面的問題沒有解決好,也凸顯了社會矛盾。有征地的問題,拆遷的問題,打工者的工資問題,等等。還有打工者的居住問題,這一塊沒有納入各級城市政府的視野,基本上是靠城鄉接合部的農民租房來解決。講房地產業和房地產市場,還有個最低檔的租房市場,基本上沒人管,甚至在政策上還有這樣那樣的限制。
第六,房地產業對國民經濟有很大的拉動作用,但也不能否認,這個產業本身是技術含量比較低的產業。說對整個國家的技術進步起了很大的作用,我們還不能做這樣的評價。它所帶動的產業大部分是高能耗、高污染的,帶來相關的問題就是我們這幾年快速發展,某種程度上是透支未來的資源,造成嚴重的環境壓力。
對於這些問題不能睜眼不看,不能因為房地產很重要,因為它有拉動作用,就不能做調整了。至於利用什麼方式來解決?政府的措施是否都得當,我們可以提建議,但不能對政府調控持完全否定的態度。市場解決不了的問題,政府再不管,老百姓就沒活路了。
房地產這樣大發展,主要的獲利是誰?第一是地方政府,第二是開發商,第三是近年出現的投資、投機者。開發商沒有必要太多指責他,商人畢竟是要賺錢,政策上有漏洞,就要鑽,錢掙得越多越好。現在的問題,主要出在政府行為上。地方政府對大興土木和搞房地產的積極性是非常高的,原因在哪兒?首先是發展觀有問題,這裡不展開說了。其次是發展戰略存在問題,東部率先、西部大開發、中部崛起、東北振興,這是什麼戰略?這是齊頭並進的戰略,沒有體現科學發展觀。
最主要的還是體制問題。首先是財政體制的問題,93年的分稅制造成的財政格局逼著地方政府盯著房地產和建築業,這是地方的稅源,還有土地出讓金是預算外的一大塊收入。你又不保證他的收入,又讓他崛起,他的錢怎麼來呢?就要大興土木!要解決這些問題,就需要調整財政分配格局。還要轉變政府職能,要使政府事權與財權相對應。
第二就是銀行,銀行不分青紅皂白進行鼓勵,但沒有考慮到鼓勵的結果造成了房地產泡沫。我也不贊成馬上普遍動利率,因為這個問題牽涉太大,利率是雙刃劍,你想打壓的打壓了,你不想打壓的也打壓了,所以利率這個東西要慎重,但可以有區別對待的政策。國外提供房貸的不一定都是商業銀行,像美國就有專門提供房屋信貸的機構,是由政府控制的,承擔一定政策性行為,如利潤的一定比例用於補貼低收入者購房。
第三是土地制度。據國務院發展中心在一些省調查,現在開發商自有資金是20%,跟銀行的數據還不一樣,20%當中還包括預付款。銀行提供貸款的依據是什麼?是土地抵押。外在是財政的壓力,內在的動力機制就是銀行和土地制度的結合,就給地方政府提供了運作的空間。土地制度本身我們在討論,大家還有不同的看法。
第四是稅收,地產商逃稅,前一段媒體炒得比較熱。確實我們的稅收監管還有很多環節沒有監管到。
再下來就是行業管理的問題。從長遠看,預售應取消,很多問題都是由此引起的。還有,商品房的價格要不要有點管制?應研究。我特別提出廉租房問題,建議建設部門研究這個事情。對於收入過低的人,房子不賣給你,就租給你。國外也有這種情況,租你15年,然後把租金折抵以後再賣。這種房子一定不能條件太好,使得他的收入改善以後,不願意再在這裡住。
總之,作為企業大體應是正常的利潤,如果有超高額的利潤,反映我們的金融、土地、稅收和行業等管理的不到位。更深層次的問題,就是政府的職能。現在政府的職能還是直接介入經濟,我就不展開說了。
問題及其原因搞清楚了,今後的趨勢就明朗了:房地產業不能永遠成為暴利行業,暴利是導致前述各種問題的主要根源。今後各種政策的取向、合力,必然是使房地產利潤趨於平均化,不管是高檔物業還是普通商品房,還是廉租屋,開發商的利潤大體平均(不是絕對平均)。這個問題解決了,所有問題都可迎刃而解。解決這個問題,涉及成本控制,房屋成本要不要公開?從趨勢看,一定要公開。老百姓資產中,房產佔1/3,幾乎一生的血汗都在裡邊,不能讓老百姓作『冤大頭』。對於這樣涉及人民重要利益的房產,不能等同於普通商品,好比上市公司一樣,一定要財務公開。
這個趨勢,是經濟規律使然。順應這個規律,房地產業纔能健康發展,長治久安。這個過程,勢必也是業界的優勝劣汰的過程。
另外,我覺得還涉及到歷史上的事了,跟一開始的房改思路有關。80年代討論房改思路的時候,叫租售並舉,提租促售,小步快走,最後操作卻成了一條腿,把另外一條腿砍了,結果就形成了誘導買房。二手房市場長期啟動不了,現在在逐漸的昇溫。
最後的結論是房地產的問題不在於房地產自身,是在整個體制和機制,單從房地產入手來解決,是解決不了的,建設部是能力有限的。
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