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雖然緊鄰開發區,但在過去相當長的一段時間內,塘沽房地產市場卻一直處於一種不溫不火的狀態當中。在價格、開發量、產品特點、市場營銷等方面,塘沽樓市似乎都是開發區和市區的陪襯,缺乏足夠的亮點。然而伴隨著濱海新區被納入國家『十一五』發展規劃,塘沽房地產市場從今年下半年開始也突然發力,而上北板塊則成為引領此次市場井噴的爆發點。優良的自然環境、出色的地理位置、大片的可開發用地、多個實力地產商協作開發,使得這一區域與市區的大梅江板塊有著許多相似之處。
塘沽城區迅速北擴
『塘沽房地產市場大致可分為新港板塊、海河南岸板塊、中心板塊和北部板塊四部分。其中,北部板塊主要指津塘路以北地區,含海洋技術產業園區等地。東部與天津經濟開發區接壤,西部連接塘沽新河地區,北部與在建的濱海大學城規劃區域接壤,南部可連接塘沽區中心城區洋貨地區。』宇軒顧問研究部經理王淑霞對記者說,『該板塊又可分為津塘公路與津塘高速之間部分和津塘高速以北地區部分兩塊,而後一塊則可稱為上北板塊。』
據她介紹,上北板塊的住宅建設起步較晚,大致是在2002年前後興建了部分住宅,主要購買者為在海洋技術高新區工作的職工以及塘沽中心區早期的改善型購房者。不過隨著2004年整體塘沽地區房地產形勢向好,塘沽城區由南向北擴張的速度也隨之加快。
據了解,目前在上北板塊內,有多個房地產項目處於在建、在售或清盤當中。由中國廣廈集團投資建設的水域·未來城項目,在11月26日正式開盤,該項目總建築面積40萬平方米,產品類型包括小高層、高層公寓和聯排別墅。由金達房地產開發的歐美風情小鎮項目,總建築面積近100萬平方米,包括框架小高層、獨棟別墅等產品,目前已開發到第六期。由泰達房產開發的伴山人家項目,規劃了300多套頂級的別墅。由貽成集團開發的貽正嘉合、貽景花園兩個項目目前已進入清盤階段。另外,貽成集團、泰達房產等開發商近期在此區域內又取得了多塊土地的開發權。
『按照有關規劃,上北板塊將會建成一個總建築面積不低於300萬平方米的居住區。』王淑霞說。
區位、生態成兩大賣點
從最初的默默無聞,但現在的炙手可熱,除了和濱海新區整體發展規劃大背景有關之外,上北板塊更多依靠的是區位和生態兩大賣點。
『上北板塊的幾何位置十分優越。』天津市房地產學會副秘書長、南開大學經濟學博士劉玉錄說,『從地理位置上講,上北板塊處於濱海新城塘沽區的中心,向東與開發區第五大街相通,向北連接塘沽海洋高新區,向西連通開發區西區,向南5至10分鍾即可到達塘沽行政,文化,商業中心。可以說,上北板塊是濱海城市化的重要部位,在向北、向東發展方面,具有土地和空間上的優勢。同時,上北還處於城市資源比較豐富的坐標上,從市區到開發區,走楊北公路、京津高速都要經過上北的主軸,向南延伸便可和塘沽內核商業街河北路相連接,便於實現「交通軸+城鎮組團+生態綠地」的模式,具有地緣優勢。』
上北板塊的另一大賣點則是生態。據宇軒的王淑霞介紹,塘沽區2號飲用水庫正位於上北板塊中心,為保證塘沽區居民的飲用水安全,該區域的環境質量要求非常嚴格,這也使得該地區可以擁有一個永久性無污染的生態環境。周邊的房地產項目也紛紛以『環境』、『生態』為關鍵詞進行推廣。
另據介紹,按照規劃,沿寶山道,河北路延長線,新北路南側將依次建成總長度超過兩公裡的商業岸線,與已有的街區商鋪和大型集市形成立體的商業網絡,餐飲一條街、汽車一條街、大型超市、高檔酒店屆時將相繼進駐。濱海職業學院,和即將投入建設的全國師范中等專業學校,以及已有的小學,中學,形成完整的教育系統網絡。
瞄准改善型及開發區客戶
『據我們調查,塘沽目前常住人口60萬,普通家庭收入比市內平均高出1000至1500元。因此,我認為塘沽區的房地產市場長期以來被低估了。』天津廣廈富城置業有限公司副總經理說。
據介紹,和開發區房地產市場以外來人口為主要客戶群不同,塘沽樓市的消費主體大多是土生土長的本區人。但塘沽區的石油、港口、物流等產業基礎雄厚,塘沽區居民的購買力並不低。加之前幾年塘沽房地產市場產品供應在品質上和開發區、市區存在一定差距,因此蘊涵著大量的改善型購房需求。
另外,塘沽區新建商品房與市區、開發區之間的價格落差,也使得塘沽樓市具備著與市區、開發區所不同的特點。宇軒顧問的一項市場調查顯示,目前,塘沽區價格水平在3500元/平方米一線的供給量很大,在4000元/平方米左右有一定供應,均價5000元/平方米以上的住宅項目則很少。而市區、開發區樓市目前的整體價格水平已超越5000/平方米,並有向6000元/平方米靠近的跡象。
『價格落差使得在產品供應上,塘沽區並沒有像市區那樣流行小戶型、緊湊戶型,也不像開發區主力供應140平方米以上大戶型較多,而是集中在100至120平方米舒適的中檔戶型上。』宇軒的王淑霞說。
因此,中北板塊各項目紛紛瞄准了塘沽中心區二次置業者和在相鄰開發區工作的購房者。對於前者,依靠的是出色的產品品質;對於後者,則主要依靠價格落差。
協同運作減少概念炒作
盡管上北板塊擁有著眾多的發展優勢,但有關專家仍然指出,如果一些問題解決不好,該區域很可能會陷入盲目概念炒作的誤區。
天津城建學院副院長王建廷指出,現在常見的生態居住區,側重點都不同,包括環保型、節能型、無污染型、再生型、綜合型等等。生態居住區,往往開發商宣傳時更多強調的是效果,但是這個效果是怎麼來的很重要,因為它直接涉及到開發成本和價格。所以,上北板塊以生態為賣點,應該真正的去遵循生態化的准則,從節約能源、無害化、因地制宜的原則,根據當地的人文條件、環境條件、能源條件等對居住區進行綜合的規劃設計並進行開發,而不是單純做概念。
其次,真正的生態,一定是具有一定范疇和規模的,能生成一個系統。因此上北板塊的開發必須由該區域內的開發商協同運作來完成,各自為政的做法到最後只能是兩敗俱傷。
天津市房地產學會副秘書長、南開大學經濟學博士劉玉錄認為,新區不同於老區,可以借用依托很多已有的資源。新區處於成長期,因此價格會相對低一些,隨著配套、道路、地下管線等市政建設的完成,房屋最後會昇值。在新區買房相當於買期房,投資於未來。但這就需要在規劃前有超前思想,開發商需要區域協同,商業、醫療、教育等市政配套也需要盡快完善,甚至是提前建設。否則,上北很可能像市內的梅江一樣,面臨購房者入住後生活不便、交通不便的窘境。
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應該叫"梅江小濱海"