房價成本除了土地價

　　建設成本、營銷成本、政府稅費等基本因素外，還有很多隱含因素，應努力建設一個具有權威性、科學性、專業性的測算體系，盡可能多地公布市場信息，更好地發揮市場引導作用

　　在福州市物價局公布房價成本清單後，浙江等地也傳出消息，要把土地價格等房價重要組成部分以政務信息的名義予以公開。

　　據了解，杭州1997年就在全國最早實行了土地儲備制度，並於1999年最早實行經營性土地一律公開招拍掛，規劃要求、容積率等所有土地出讓信息都事先予以公布，招拍掛價格一確定就可以計算出樓面地價。據浙江省國土部門一位負責人介紹：『目前房屋各項成本都是公開的，房產、工商、建委等部門大量的信息都已經實現公開化，還可以再細化的就是綜合起來統一公布。』

　　公布房價成本清單真的這麼簡單嗎？

　　有關地價的三個問題

　　與房價關系密切的土地價格，有三個問題最引人關注：一是協議出讓的土地價格會不會公布。除了相對透明的招拍掛土地，目前杭州房地產市場上，有不少還在銷售的樓盤的土地來自沒有實行招拍掛制度時的協議出讓。

　　餘杭、蕭山兩區當年撤市建區並入市區時仍然享有地市一級部分經濟管理權限，不受杭州市土地儲備制度的制約，有一大批土地是當時以遠低於後來招拍掛的價格協議出讓的。杭州市中心的土地在拍賣中曾有過1800萬元一畝的高價；而在餘杭有些土地當初協議出讓僅幾萬元一畝，後來造的別墅賣價卻是幾百萬元甚至上千萬元一幢。

　　二是土地開發進度會不會公布。按照規定，土地閑置1年不開發將收取閑置費，閑置兩年將被收回。這一規定有利於國家投放市場的土地盡快轉化成商品房，化解市場供需矛盾。但是在實際操作中，一些開發商為了謀求利潤最大化，對土地圈而不開發，等待市場的最佳時機，或是自行開發，或是乾脆炒地皮賣錢。

　　三是一些『特殊游戲規則』的成本投入如何匡算、公布。比如，有些地方過去曾有過一種『回報地』，開發商出錢建設公路、公園等公共設施，政府以這些公共設施附近的土地作為回報，提供給企業開發商品房獲利。還有一種專門針對特殊群體的住宅建設，土地成本很低，房價也不高。按照公平原則，所有房產項目都應參加成本清單公布，但有些項目一旦公布，將使一些特殊群體處於『很難解釋清楚』的尷尬境地。這些因素都將對成本清單的透明、公正產生阻力。

　　成本清單有多『清』

　　浙江房地產界不少人士指出，房價成本似乎是由傳統的土地價格、建設成本、營銷成本、政府稅費四大板塊構成，但實際上還有很多隱含因素，有些因素甚至起決定性作用。在對『政務信息』進行公布、滿足老百姓知情權的同時，還應努力建設一個具有權威性、科學性、專業性的測算體系，盡可能多地公布市場信息，讓成本清單足夠『清』，更好地發揮市場引導作用。

　　這樣做有一定的困難，因為有些成本只有企業知道，比如融資成本等，而企業則認為這是商業秘密，一般不願公開。

　　浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授說，房產項目在滿足最基本的居住需求基礎上，開始講求藝術性和科技含量，這些要素將在成本中日益凸顯。此外，企業的管理能力也會影響對成本的控制，比如拿地，優秀的企業能夠在市場普遍認為的『爛地』中慧眼識珠，低價購入後營造高品質樓盤，最後賣出好價格，甚至帶動整個區域地價上漲；而素質不高的企業完全可能拿到黃金地塊，而做成的建築品質不高。因此，房價清單不應局限於政府掌握的成本信息，還應包括『拿地的眼光』、後期服務品質等各種值得鼓勵的發展要素。