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現象篇
房地產泡沫作為一種世界性問題,具有一定的『傳染性』。從1990年日本、美國的房地產泡沫到1997年東南亞的金融危機,泡沫的傳染性在發達國家和發展中國家間均有例證。近兩年,新一輪的全球房地產泡沫傾向又開始顯現。而考察歷史上幾次著名的房地產泡沫,將有助於我們把握中國房地產市場的走向。
日本:泡沫的10年
著名的日本房地產泡沫出現在上世紀90年代。其間,東京、大阪、名古屋等三地的地價上漲了2~3倍。銀行體系主導下的日本經濟也在泡沫中沈浮了10年。
據此,我們可以看出日本房地產泡沫時期的幾個主要經濟特征:首先,低利率的金融政策、寬松的銀根、銀行資金的盲目參與均為整個日本房地產市場的預熱提供了合適的溫床。其次,貿易節餘的擴大導致了貨幣的強勢。再次,堅挺的貨幣為經濟的快速膨脹創造了條件。最後,猛烈的政策調控是泡沫破滅的主因。1989~1990年日本央行的幾次連續昇息,為燥熱的房地產市場下了一劑猛藥,同時出臺的《土地基本法》也成為抑制土地市場投機的重要措施。從金融到土地的雙管齊下的政策調控,導致了泡沫的快速破滅。
香港:『聯系匯率制』的代價1997年香港的房地產泡沫使香港經濟背負了巨大的壓力。與此同時,受東南亞經濟危機的影響,香港政府遭遇了巨大的經濟挑戰。
由此,可以看出如下幾個經濟特征:第一,同日本房地產泡沫相同的是,銀行在泡沫時期的貸款迅速擴張,對整個泡沫的興起起到推波助瀾的作用;第二,巨額貿易逆差成為國際游資襲擊港元的把柄;第三,聯系匯率制保衛戰也使得香港政府以提高利率為代價,從而重創了香港房地產市場,成為引發泡沫破滅的導火索。
東南亞:骨牌的破壞力
始自泰國、馬來西亞、印度尼西亞等幾國的東南亞房地產泡沫和金融危機,其作用之強、影響之廣舉世矚目。總體來看,外向型經濟結構以及政府政策的乏力,是這幾國泡沫產生的根源,同時房地產泡沫導致的骨牌的破壞力在這幾國也得到彰顯。仔細觀察這幾國經濟狀況,可以總結出泡沫時期的如下幾點相同經濟特征。
第一,房地產貸款比重普遍快速上昇。泡沫期間,幾國的房地產貸款佔總貸款的比例均達到20%以上,並且呈現快速上昇勢頭。
第二,外債過多和外資的大舉進入房地產市場,是泡沫的催化劑。經濟發展對外資的過分依賴,成為東南亞諸國經濟的軟肋,泡沫破滅時外資的大舉外逃,加劇了經濟的震蕩,也加快了泡沫的破裂。
第三,不穩定的匯率制度及金融自由化政策是泡沫的導火索。泰國在1997年放棄了固定匯率政策,改為『管理下的浮動匯率制』,導致了泰銖的大幅貶值,拉動了東南亞經濟進入危機。同時,外幣在資本項目下可自由兌換的金融自由化政策也是泡沫破裂出現的主因。
第四,政府乏力的管理水平未能有效減弱甚至加劇了泡沫的負面影響。泰國政府對固定匯率制的放棄,印度尼西亞的政府腐敗和政局動蕩,馬來西亞的金融自由化政策,以及各國政府對房地產信貸的疏於管理,都未有效阻止泡沫的負面影響。
美國:政策制勝
美國在上世紀90年代同樣也出現了房地產過熱。但同日本、中國香港及東南亞各國不同的是,美國通過積極的政策乾預和良好的市場調節機制,有效減少了泡沫的負面影響。
利率作為美聯儲最有效的市場調節工具,其政策的執行力度和效用是如此之強,主要原因是美國健全的市場體制。從下表可以看出,相比日本,美國的利率對房地產價格的控制力更為明顯,其利率與房地產價格構成非常明顯的負相關關系。
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