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5月初,國務院辦公廳轉發了建設部等七部門《關於做好穩定住房價格工作的意見》,提出對住房轉讓環節的營業稅政策進行調整。規定自今年6月1日起,對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。天津市從6月1日也已經開始征收此項稅款,營業稅與教育附加費總計征收總房款的5.55%,並且對購買不到兩年出售的房屋進行全額征收。新政下,經過短期的市場波動,天津二手房市場情況現在如何?記者近日走訪了多家房地產中介機構,對新政後的二手房市場進行了了解。
度過調整期,市場交易活躍
據21世紀不動產執行總經理張武介紹,征收營業稅的措施出臺後,6至8月,天津二手房的交易量呈下降的趨勢,從8月底交易量開始攀昇,9、10月份分別上昇5%多,11月份基本與10月份持平。順馳置業運營中心企劃部經理周輝說,根據順馳置業的數據,9月份的二手房交易量比4、5月份上漲了50%,近3個月,交易量按5—10%的比率上漲,二手房的交易量已經超過商品房。
經過市場調整期,二手房的交易開始活躍。張武認為,『經過對政策的適應,市場供應開始放量,存量大而增量不大是造成交易活躍的重要原因。另外,此前由於各種原因暫停的拆遷也開始重新恢復,剛性的需求有所增長。』周輝的觀點是,由於市場總的供需比例不變,此前因為新政策所造成的持幣觀望隨著時間開始變化,市場供求必然得到釋放。
交易量超越商品房
對於現在比較活躍的二手房交易市場,宜人易居經理趙剛認為,城市改造、拆遷以及需要改善住房條件的消費者增多使得二手房的交易量持續上昇。雖然在市中心地區,單位房價已經與商品房相差無幾,但是由於二手房的面積相對比較小,總房款低,所以二手房的交易量已經開始超過商品房。周輝對此也持同樣的看法。
由於商品房房價持續上昇,同時新面世的商品房以大戶型居多,從而導致購買新房房款總數居高不下,這令許多購房者將目光投向負擔較輕,房款總數能夠接受的二手房市場。從市場上小戶型的暢銷就可以看出,總房款對購房者的影響是非常明顯的,因此,二手房市場中存在大量由商品房轉化而來的需求。這也標志著房地產市場梯級消費的形成,周輝說。
租賃市場穩中有昇
順馳置業企劃部經理周輝說,從順馳近一階段的統計不難看出,房屋租賃市場是相對平穩的。對於租賃市場的平穩,張武分析說,在二手房市場中,買賣交易佔80%,而天津房屋交易市場自住型住房佔89%,因此,整個租賃市場現在看來是比較平穩。但由於房價的居高不下,租賃市場還是有所增長的。此前有媒體預測,如果在新政出臺前炒房者的投機行為不能變現,那麼很有可能選擇轉為租賃市場進行長線投資。周輝認為,投機者需要的是及時變現,他不可能把這些投資用作長期收益,所以也就決定了這些投機者不會選擇租賃市場。因此,租賃市場是平穩的。『粗略估計,天津房地產市場的投機行為只佔5%,在這種情況下,二手房市場在總體上是健康的,不會有什麼大的波動。』張武說。
受到房價上漲等因素的影響,許多完成了二次置業的購房者並沒有把手中的閑置房源及時變現,以補充新的房屋。相反,更多的人選擇了將手中的房屋進行租賃,以賺取長期回報。此外,隨著天津城市人口的老齡化,社會養老逐步取代家庭養老,越來越多的房屋會進入租賃市場,這就給租賃市場提供了充足的房源,同時也保證了住房租賃市場的穩定。
近年來,天津開發開放的步伐加快,外來務工的人員明顯增多,在沒有足夠的能力在天津買房置業的情況下,多數人選擇的是租房,從相關的數據也可以看到,在外來務工人口多的幾個區,租賃市場比較發達。
涉外租賃成為市場亮點
隨著來津學習、工作的外國人的增多,涉外租賃市場非常活躍,據宜人易居趙剛經理介紹,涉外租賃成交數量增長迅速,該公司的統計數據顯示,11月份涉外市場的成交量比10月份增長約40%。公司為了滿足涉外租賃增長迅速的要求,專門成立涉外租賃部,在外國人活動比較頻繁的地方設立分公司,從市場反映的數據看,與上半年2、3月份相比,現在的市場交易量翻了兩番。從客源情況看,涉外租賃以日韓客戶居多,但隨著天津整體對外步伐的加快,世界其他各地來津學習、工作的人數也在不斷攀昇,據天津出入境邊防檢查站統計結果顯示,今年前三季度出入天津港的旅客達到十三萬多,與去年同期相比,增長了近6個百分點。這對於天津的涉外租賃市場是利好消息。
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