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購房會員卡、誠意金……很多有過購房經驗的人對這些稱謂一定不陌生,在業內它們有一個通俗的稱謂,叫排號費。事實上,關於在內部認購期間,開發商收取排號費,國家早就明令禁止。然而,實際情況卻是屢禁不止,不斷有開發商置國家法律三令五申於不顧。近日,王小姐,便親歷了開發商一手策劃的『排號費重圍』。
王小姐,26歲,屬典型的CBD白領。收入頗豐的她,不再滿足住在周邊租來的公寓裡,想有一個真正屬於自己的窩。經朋友介紹,她了解到北京東部某小戶型項目比較符合自己的需求。但只因該項目現如今正處在內部認購階段,需交納10000元的排號費,使她心中產生疑惑。
[時間:8?30][心情:★★★★★]
萬元排號費套牢買房人
10月30日清晨,在地鐵1號線大望路站,記者看到了一身運動裝扮的她,看起來頗有些颯爽英姿的感覺。從言談之中,可以看出王小姐乃豪爽之人。她解釋,之所以選擇坐地鐵過去,是因為從四惠站出來,離那個項目就很近了。
通過聊天,記者了解到,最近幾天該項目正在內部認購,所以,欲買此處房屋的人,必須先拿10000元現金到售樓處排號,而王小姐也正是為交排號費而來。聊著聊著,四惠站很快就到了。依照售樓小姐的描述,出了地鐵打個車很快便到。然而,我們所遇到的出租司機似乎對項目所在位置並不十分清楚,左繞右繞,大約過了十幾分鍾後,纔到達目的地。
下車時,已經是上午10?30。在售樓處前,王小姐臉上露出絲絲微笑。或許她正在為交了錢之後便將擁有自己的房屋而心花怒放吧。此時,周邊的一切似乎都非常美好,習習涼風在秋陽的高照下,變得溫暖起來;被風吹起的塵土,在秋陽下舞動……
進入售樓處,發現來看房的人還真不少。有的在聽售樓小姐介紹沙盤,有的坐在一旁的沙發上向售樓小姐諮詢什麼,還有的則正在一個屋子的門前排隊。幾分鍾之後,與王小姐約好的售樓人員終於出現,她態度和藹地介紹,這兩天只是交排號費,11月6日和13日現場搖號。
記者隨即問道,『交排號費,是國家明令禁止的。為什麼還要如此操作?』
『只要沒人舉報,就沒關系。』對方回答。(非說不可:從開發商的僥幸心理可以窺見其對國家法律的視若無睹。那麼,對於買家而言,心裡應該明白,此項交易必然存在較大的法律風險。)
『那交了排號費,就一定能買到房嗎?』記者追問。
該售樓小姐回答說,『不一定。這只是排號,而搖號的當天,方能決定誰有房屋的購買權。搖到誰就是誰。』
聽完此言,王小姐頓覺不解,忙問道:『我交了這10000元排號費,也未必能買得到房?』那位售樓小姐隨即解釋,『如果到搖號時,您沒有被搖到,排號費還退給您』。王小姐又問,『那我買到房的機率有多大?』對方回答說,『從認購的情況來看,人們似乎更喜歡躍層,所以,您購買躍層的機率約在10%左右,而購買平層的機率大約有50%。』(非說不可:收取排號費,對於前期急需資金的開發商而言,實際上是一種變相的融資。但作為購房人來講,必須清楚地了解:一、如果沒有搖到號,排號費該如何退?多長時間內退?二、如果搖到了號,排號費又將做何用途?是原額退還?還是充到首付款裡面?)
這時,王小姐已有些哭笑不得的感覺。但由於對此房屋心儀已久,所以,猶豫片刻之後,還是決定交排號費。
在記者的提醒下,王小姐在排隊等候的同時,問售樓小姐目前該項目是否具有《商品房預售許可證》。對方很乾脆地回答說,『有。我們的預售證在10月19日就已經拿到。』而當王小姐要求看一下時,對方卻說,『預售許可證被鎖著,因為今天領導都不在,所以看不了。』
(非說不可:明眼人誰都會看出,售樓人員的說辭,很有可能意味著該項目還未取得預售許可證。所以,買家在未看到預售許可證之前,不應急於交納排號費。)
專家馬後炮
開發商過度炒作有違誠信原則
目前,很多開發企業采用會員制、提前放號等手段過度炒作,嚴格意義上講,這對消費者是一種欺詐行為,不符合誠實信用的法律原則,屬於合同法規定的締約過失范疇。根據《合同法》規定:當事人在訂立合同過程中假借訂立合同,惡意進行磋商,故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實,提供虛假情況,或有其他違背誠實信用原則行為,並給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任。在合同商洽過程中,盡管雙方沒有簽訂合同,如果出現上述情況,買受人也可以請求開發商賠償,當然,賠償的也許僅是車馬費等費用。從另一方面講,過度炒作對開發企業也未必是一件好事。
購房人擁有知情權
作為消費者,買房人擁有在完全了解房屋所有狀況以及交易價格前提下的選擇權。消費者也只有獲得了充分、准確的信息,纔能作出理性的選擇。
內部認購屬違法行為
《城市房地產管理法》明確規定,預售房屋實行行政許可制度。房地產開發企業沒有取得房屋預售許可證的不允許銷售。建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》更對房屋預售進行了規范。開發商以銷售為目的進行的內部認購、會員制等,都是違反城市房地產管理法的行為。
另外,對於購房人來講,如果沒有預售許可,雙方簽訂的合同無效,開發商可以不受合同約束,在正式開盤時提價或者修改規劃和建設標准。並且,未取得預售許可證的項目還存在無法建設或延期交付的風險。現在,國家加強了對土地的嚴格管理,已經有未按照規劃開發的土地被收回的先例。所以,若購買者決定購買沒有預售許可證的房屋,應當對開發商的信譽以及開發項目的其他准備情況進行全面考察。對於上述案例中開發商借故未出示預售許可證的情況,買家應在確定其已經取得預售許可資格的前提下,再審慎作出抉擇,以免出現風險。
[時間?11?30][心情:★★★★]
『迷你』戶型,愛恨交織
王小姐交完排號費,已經是上午11?30。這時,售樓小姐說,『我帶你們去看一下樣板間』。
在她的引領下,我們進入了樣板區。首先印入眼簾的是一個北向40平方米的戶型(平層),房間還算規整,布局亦比較合理,幾乎每個空間都得到了有效利用,可以說『麻雀雖小,五髒俱全。』並且,3.1米的層高亦頗具吸引力。這委實令王小姐欣慰不少。
之後,我們又看了一個南向60平方米的Loft戶型。根據售樓小姐的介紹,由於該戶型的挑空高6.2米,所以,可以做成閣樓的形式。而且,在交房時中間的隔板都是做好的。誠然,這樣一來,居室的功能分區更加明確,樓下做起居室,樓上當臥室。看起來,這套房亦頗讓王小姐心動。
看完了戶型,王小姐要求售樓人員算一筆賬。看兩套房屋各自的總價為多少。按該項目目前對外公示的均價6800/平方米計算,40平方米的房屋總價是27.2萬。按7成20年的貸款計算,需交首付款為82000元,月供為1307元;而60平方米的房屋,均價9600元/平方米,總價逾58萬元。
相形之下,王小姐似乎更衷情40平方米的戶型。不僅因為總價低,同時也因為她回想起剛到售樓處時,售樓小姐所說的話——『平層購買的機率50%,躍層估計只有10%』。(非說不可:事實上,售樓小姐所言極有可能是開發商的『銷控』。即有意造成熱銷假象,為後期的提價作鋪墊。同時,也有可能是為了後期銷售『樓花』作准備。比如,先是總價較高的躍層戶型『滯銷』,之後再打電話給欲購而不得的客戶,說某某躍層戶型的客戶要轉讓房屋,勸欲購客戶私下向原購買的客戶『意思意思』。而實際上,原購買客戶,往往都是『自己人』或開發商找的托兒。)
算完賬之後,售樓小姐拿出一張建築的平面圖,遞給王小姐。並指著圖上朝北的方向,告訴王小姐40平方米戶型所在的位置。看到圖,王小姐便大發感慨,『看起來密密麻麻的。』對方說,『小戶型項目都這樣,是建築結構比較緊湊的緣故。』
隨後的事則更讓王小姐驚訝,她數了一下圖中所示的電梯間,共有四個,即8部電梯。而一層有48戶,這就意味著未來每層6個住戶共用一部電梯,而整棟樓總共20多層,其擁擠程度,可想而知。
這令『定』完戶型之後的頗為興奮的王小姐,心中涼了半截。(非說不可:電梯的數量和戶數的合理配比,是保障生活品質的重要因素。除此之外,王小姐『定』的戶型,實際上只是一廂情願。因為,按照開發商的游戲規則,王小姐在未來是否能買得到房?買得是什麼樣的房?一切還都是未知數。)
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