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進入11月份,天津房地產市場逐漸轉淡。雖然新盤供應此起彼伏,但成交市場已經初顯疲態。據中原地產一周(11月4日至11月10日)市場統計資料統計顯示,本周(11月4日至11月10日)天津商品住宅成交量為14.6萬平方米,比上周少3.1萬平方米,環比下降18%;成交均價為4642元/平方米,與上周基本持平。除中心城區外,本周郊縣市場也出現較大幅度下挫。中原地產預測,由於需求市場缺乏實質利好支橕,至今年年底天津樓市將平淡收場。而與此形成鮮明對比的是深圳、廣州的房價卻一直在上漲,甚至出現了市民非理性瘋狂搶購的現象。
據了解,深圳房地產市場進入十月黃金期後,新項目開盤價格奇高、買家非理性瘋狂入市搶購。資料顯示,1至10月,深圳新房銷售價格同比平均上漲了13.54%,南山、寶安、龍崗樓價上漲30%-40%。房價一路飆昇,再度成為人們關注的焦點
今年下半年,深圳房地產市場『房荒』傳言不斷。有消息稱,深圳市目前待售商品住宅僅餘326萬平方米。
針對以上兩種截然不同的現象,中原地產投資研究部經理梁美娜認為,由於深圳和廣州土地供應不足,例如深圳福田地區土地供應嚴重不足,珠三角地區土地開發已經達到了一定程度,土地供應有限是造成宏觀調控背景下房價上漲、成交量依然反彈的一個重要原因,開發展商采取拖慢節奏、延遲銷售等手法,以及產品結構集中在中高檔樓盤,因此纔會出現樓價逆勢上揚、甚至買家非理性購入等現象。此外,深圳樓價上漲也與香港樓價上漲的帶動有關,深圳樓市投資性買房等外部需求在購房中佔很大比例。天津的購房需求絕大部分是用來改善住房條件的內需性消耗,2005年天津樓市供應的大部分是中高檔住宅,但市場最的需求還是中低檔價位的房子,所以商品房供應和消費者需求存在巨大的結構性矛盾,供需失衡的狀況造成了有價無市、交易量減少的狀況。
南開大學經濟學教授劉玉錄認為,一般的觀點認為,對市場進行調控是因為市場出現了問題,政府纔做出如此反應,實際上宏觀調控措施只是政府部門調整房地產市場的例行措施,宏觀調控是國家乾預經濟的一種常態,天津和珠三角地區在同樣的宏觀調控背景下產生不同的市場反映其原因就是兩地樓市的起點、發展水平和所處階段不同的條件所決定的,造成珠三角地區目前的交易狀況有以下幾點原因:
一、最近幾年,香港股市不被看好,股市投資很不活躍,所以一部分投資機構大量湧入離香港比較近的珠三角地區;
二、長三角的房價值已經絕對下降了,雖然環渤海地區已經成為中國經濟增長的重要部分,但是地位剛剛確立,形勢還不明朗,一部分炒房選擇轉入珠三角地區。
劉教授也同意天津樓市出現交易疲軟、價格上漲緩慢狀態的主要原因是供需存在結構性矛盾,但是劉教授認為,天津交易量下降與宏觀調控有直接關系,宏觀調控細化到天津地方的一些政策有控制拆遷,限制剛性需求,還有就是調控措施的陸續出臺導致買方持幣待購;匯率、利率、營業稅等政策更加抑制和打擊了天津房地產市場的一部分投資客。交易量平淡也並非壞事,因為這是市場回歸理性、放緩需求增長、平穩房價的一個重要方法。
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