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『房產品牌就應該是具有暴利的。』在日前舉行的『2005首屆中國地產品牌價值評估與品牌評選活動』論壇上,房產商任志強的一句『表白』令舉座皆驚,讓人們又一次把房地產和『暴利』一詞聯系起來。房地產行業是否是暴利行業?如果是暴利行業,是否應該對其征暴利稅?
世紀老人巴金先生生前的多個願望中,第一個就是『希望所有的人都有房子住』。可見,『居者有其屋』依然是我們難以實現的夢想。眼看著一天天上漲的房價數字,很多人只能『望房興嘆』。
一個星期一個價
近10年來,全國主要城市的房價總體上持續上揚,而北京二環周邊的樓盤,幾乎一個星期一個價。
許輝在東三環三元橋附近的一家外企上班,而他現在居住在豐臺區,每天上下班要三、四個小時的車程有點讓他吃不消。幾番考慮之後,他決定在單位附近買一套住房,三元橋附近的一個樓盤—遠洋新乾線,成了他的『目標』。早在今年3月份,他就瞄准了這個樓盤,3月份遠洋新乾線的樓盤報價是10500元/平方米,還在他能接受的范圍內。當他決定了要去定房的時候,卻碰巧單位派他到外地出差,買房的事暫時擱淺下來。5月份回到北京,當他滿懷期望地去遠洋新乾線定房時,房價卻猛漲到了13800元/平方米。怎麼兩個月的時間房價就猛漲了3300元呢?他想不明白這個上躥的數字是如何出籠的,更想知道到底是什麼原因讓遠洋新乾線的房價有了32%的漲幅。
然而對像許輝這樣的購房者來說,想知道一個真實的房價是一件非常困難的事。
一位在北京從事房地產開發近10餘年的房地產開發公司的副總,向《中國經濟周刊》粗略算了北京的房價成本賬:開發一個樓盤的建安費用是1800元左右,前期費用(規劃設計費等)100元,配套設施費300元,間接費(含管理費用、財務費用等)是300元左右,土地費對房價影響最大,也是最不確定的因素,因為北京的地價現在實行的是拍賣定價,一般是在1000元,有時會高於1000元。如此算來,北京商品房平均開發成本每平方米是3200元左右。
這位副總坦言,前幾年,房地產開發的自有資金利潤率很高,達到百分之幾百,目前在宏觀調控下,房地產自有資金的利潤率也接近100%。這個變化主要是因為在以前可以通過一些非常手段獲取相對廉價的土地,現在土地公開拍賣透明化了之後,自有資金利潤率相對就低了。『如果自有資金的利潤率低於55%,我們是不做的。』他告訴記者,雖然房地產的回報率很高,但也存在著高風險,而且政府又不補貼,房子賣不出去很有可能會出現『爛尾樓』,所以纔定了利潤率55%這個底線。
《中國經濟周刊》從相關部門了解到,雖然房價成本大致主要由土地成本、建安成本、其他稅費等三大塊組成,看上去簡單,但北京有4000多家開發商,每一個開發商的樓盤開發成本不一樣,真正想弄清北京房價的成本清單,並非易事。
揭秘房價成本
近來房價清單問題引起社會的廣泛關注,尤其是福州市物價局公布房價成本清單,似一枚重磅炸彈,在社會上引起了很大反響。福州市的這份房價清單顯示:福州市市區商品房平均開發成本約為每平方米2160元,社會平均利潤約為每平方米1400元,地價、建安成本、配套設施費用分別只佔房價的20%、25%和14%左右,而管理費用、銷售費用和利潤則佔到房價的41%左右。
這份公開披露的福州市部分地塊商品房價格成本對照表進一步顯示,在所列的23個樓盤成本目錄中,商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等;銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算,開發商的利潤率平均約為50%,最低的約為20%,最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個,呈現出樓盤越高檔,利潤率越高的基本特點。
新華社『新華視點』專欄前不久連續播發《房價成本揭秘》的調查也顯示,我國房地產開發行業的平均利潤率約50%,新華社報道據此認為房地產是『暴利行業』。
這些都是見諸報端的數字,一位研究房地產人士向記者透露,目前的房地產行業,暴利之驚人,已經達到難以想象的程度。南京有一家開發商,開發了銀城東苑這個摟盤,當初拿地的土地價格為500元一個平方,建築成本為1200元一個平方,加上稅收、廣告,成本價不超過2000元,卻賣5500到7000元一個平方,按6000元的均價計算,每平方賺4000元,暴利達到200%。
『這些不足以證明房地產是一個暴利行業,高利潤就意味著高風險,而房地產就是一個高風險的行業,而且其高風險是一個很不確定因素。另外,房地產成本中的地價、建築安裝費、政府稅費等成本數據難以度量,也不可能有一個固定標准。房地產的利潤率如何計算?房地產開發的利潤率多高纔是合理的?到目前並無定論。』建設部一位研究房地產的人士告訴《中國經濟周刊》。
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