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現在購房者在簽訂購房合同的時候會發現,合同條款在『計價方式』上提供了『按套內建築面積、按套計價』的不同選擇,但一般開發商都會事先為購房者選擇好計價方式,簽合同的時候購房人則『不需費心』,只要簽字就行。
由於大多數人在意的是需要支付的總房款是多少,而不同的計價方式計算的總房款是相同的,以一套建築面積為100平方米、實用率為80%的房屋為例,其套內面積為80平方米,公攤面積為20平方米,如果開發商宣傳的單價是6000元/m2,那麼按照以前的按建築面積計價的方式,房屋總價為100×6000=60萬元;按照套內建築面積計價,房屋總價為80×7500=60萬元;也可以采用一口價60萬元的形式出售,因此對此在意的人就不多了。而事實上,如果將來發生面積誤差時,采用不同計價方式就會有不同的結果,所面臨的風險也不相同。
以前的計價方式:按建築面積計價
實用率『縮水』買家吃啞巴虧
計算公式:建築面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積
案例:
幾年前,張先生按建築面積計價方式購得一套房屋,成交建築面積為115平方米,其中套內面積98平方米,公攤面積17平方米。沒想到房子建好後,套內面積縮水為90平方米,公攤面積卻增加到25平方米,套內面積的大幅縮減嚴重影響到了房屋的使用功能,原本被張先生設計為客房的小房間,由於不能放置床鋪,只能作為書房使用,因為極不滿意,張先生提出退房,但由於產權登記面積與合同約定面積誤差絕對值在3%以內,而無法如願。
點評:
按建築面積計價的方式在2003年以前比較常用,好處在於能較為全面地反映出住宅的成本構成。但對於一般消費者而言,公用建築面積分攤系數、公用建築面積等一系列相關面積的計算非常困難,也容易引起糾紛。如果套內建築面積縮小,公攤面積大於合同約定面積,而房屋的建築面積並沒有變,這種情況對於大多數消費者來說,就意味著真正屬於自己的空間減少了,這樣購房者的利益實際上受到了損失。
因此在新版合同中,供買賣雙方選擇的計價方式有『按照套內面積』計算和『按照套』計算兩種,取消了按建築面積計價的方式。
現行的計價方式之一:按套內建築面積計價
折算套內面積單價貓膩多
計算公式:套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽臺面積
案例:
王先生購買了一套建築面積118平方米(套內面積99平方米)的房子,按照4000元/m2計算,該套房子總價為472000元。簽合同時,銷售人員告訴他,目前廣州購房要按照套內建築面積計算,因此要將單價折算後簽合同,這樣合同上的套內面積單價就變為4767.7元/m2,同時合同的差異面積糾紛處理條款中,也有『若存在差異按套內建築面積補差價』的條款。
但在即將辦理房產證的時候,該房的實測面積為建築面積112平方米(套內建築面積97平方米)。面臨退還多收款項時,王先生與開發商發生了爭執。開發商堅持按照合同辦事,同意退回多收的2平方米套內建築面積的款項,即4767.7×2=9535.4元;而王先生則要求按照建築面積退款,即4000×6=24000元。因為當時總價是按照建築面積算的為472000元,現在房子總價僅為112×4000=448000元,開發商應退472000-448000=24000元,現在開發商只退9535.4元,其中的14464.6元的差價就不翼而飛,目前雙方還未對此達成協議。
點評:
按套內建築面積計價的最大好處是直觀性更強,對消費者來說,套內建築面積不包含公攤面積,消費者可以輕易估測出實際使用面積。但采用這種計價方式,房屋的單價肯定比按建築面積計算的單價高,容易令人產生該樓盤比同檔次樓盤貴的印象,因此開發商一般對外宣傳使用的都是按建築面積計算的單價。另外,按套內建築面積計價的約定無法制約公攤面積的增長,而物業管理費、相關稅費、公共維修基金等很多費用仍是按房屋的建築面積計算的。
現行的計價方式之二:按套計價
『一口價』單位難保不用補差價
案例:
劉小姐日前收到開發商的通知,告知要提交資料辦理房產證,但是首先必須補交房屋面積差價1.5萬元,劉小姐頓感疑惑,當初購買房子的時候,發展商明明說是『一口價』單位,這就意味著交清房款以後不用再支付什麼費用了呀,如今卻要補交不小的一筆數目,讓她有被欺騙的感覺,翻出購房合同等文件一看,原來在《認購書》中約定的是『一口價』,在《商品房買賣合同》中卻是以套內面積計價,並不是實際意義上的按套出售,最後只能補足差價去辦房產證了。
點評:
按套計價方式出售的房屋不多,主要是現樓和別墅。按套計價出售有兩種形式:一種是為了計價方便,一般是打折後取消零頭的整價,稱為『一口價』,但實際上在合同中還是會列明計價面積、單價和總金額,如果出現了0.6%~3%的面積誤差,就需要補差價。如果實際面積大了,購房人要補交差價。同樣,如果實際面積小了,購房者也可以從發展商那裡獲得退款。
另一種情形是嚴格意義上按套出售,只標注總金額,不區分計價面積和單價,如果出現0.6%~3%面積誤差則不需要補差價,當然如果面積不夠也無法要求發展商退款的。
選擇何種計價方式
關鍵要看是現樓還是期樓
對於消費者來說,房屋計價方式是否有權利更改,在哪些情況下,采用哪種計價方式比較合理方便呢?就此,記者采訪了廣東華之傑律師事務所的郭水華律師。
消費者有權選擇計價方式
對於選擇按照哪種方式計價,郭律師認為消費者當然有選擇的權利。而且不僅可以從這兩種方式選擇,甚至可以協商選擇其他的方式,因為政府制定的合同文本只是參照文本,並沒有強制性,消費者可以任意增、刪、添、改其中的條款。
現樓期樓選擇計價方式不同
按『套內建築面積』計價一般適用於預售商品房。因為銷售時房屋沒有完全建好,消費者無法現場感受房屋面積的實際大小,采用這種方式,可防止實際面積過大或過小給消費者造成損害的情況。『按套計算』方法則比較適用於現房銷售的情況。因為在現樓狀態下,買家可以實地勘察、感受實際面積,在完全了解房屋現狀的情況下,可以基於自己的價值判斷決定是否購買,法律上也叫『按現狀買賣』。按套買賣就沒有面積誤差處理的救濟手段和約定,其好處是合同條款可以簡單些,不需要太復雜化。
『一口價』也可按套內面積計價
有的開發商借口某些單位是『一口價』,在簽訂合同時,就單方面劃掉『按套內面積計價』的條款,逼迫消費者選擇按套計價。對此,郭律師表示,如果『一口價』單位是期房,就絕對不能采用按套計價的方式,否則無法保證消費者未來的權益。如果開發商不允許選擇的,那消費者就應該放棄購買,這纔是理性消費。消費者最好在支付第一筆定金前,就先向開發商了解清楚簽訂合同時可能遇到的情況,如果認為簽約會極大地損害自己的權益,則最好選擇另外的項目購買。
按套內面積計價貓膩少
在新版商品房買賣合同的計價方式條款中,與舊合同最大的不同就是取消了可按建築面積計價這一條款。郭律師認為,取消這一條款應該說是進步的。因為按照建築面積計價方式有很大的漏洞。建築面積=套內面積+公攤面積。以往,有開發商利用這條,將公攤面積攤大,套內面積縮小,但如果實際交付房屋總的建築面積與和約定的面積沒有太大的誤差,消費者就無法通過訴訟爭取自己的權益。
如果按套內建築面積計價,就可以較好地避免這一點。公攤面積多大以及如何計算出來的,消費者不用關心,消費者只需關心套內面積的誤差是否在合同約定的范圍內即可。
也有消費者認為,看廣告的單價不算太貴,等到計算套內面積時,就發現價格高得驚人,這是因為在廣告和宣傳中采用建築面積計價,而在簽訂正式合同時折算成以套內面積計算單價。因此,消費者在初期諮詢時,就應該向開發商了解計算成套內面積後的單價約是多少,如果認為單價過高,消費者可以選擇不買,這並不存在開發商欺詐的問題。
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