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事件回放:
10月1日,天津市河東區某小區內家住二樓的業主趙某,以安全存在隱患和樓上向下亂扔廢棄物為由,對底商上的『露臺』進行違章封閉工程。施工時被物業管理公司保安發現。
10月4日、9日和23日,物業公司聯合河東房管局執法中隊多次對趙某行為進行制止,無果,雙方發生衝突,致使物業管理公司保安人員受傷住院。
10月26日,河東房管局執法中隊已對該業主下達了《整改通知》。
在媒體發布會上,趙某已承認自己私搭露臺屬於違章行為,物業公司也就管理過程中的不妥之處進行了道歉,雙方表示將通過協商方式妥善解決好此事。
到此,事情本該結束,但由此事反映出的物業問題,即該業主私搭露臺的理由,安全隱患問題、房屋質量維修問題、居住衛生環境問題是否能在短時間內解決,還是未知數。
在采訪中記者發現,此次事件反映出的物業管理問題在本市存在很大普遍性,可謂『一斑窺豹』。
問題一:開發商遺留問題連累物業
在交談中記者發現,該業主並非不懂理法,之所以采取極端行為,是因為在解決房屋安全隱患問題和房屋質量問題方面遲遲得不到滿意的答復,與物業管理公司形成積怨所致。
據趙某反映,日常生活中經常發現露臺上出現不明身份人員,雖然露臺上有攝像頭,但並不能及時對犯罪行為進行監控和制止,為此,僅今年內110出警記錄就有三次;其次是屋頂漏水現象一直未經解決。對此,物業公司楊經理的解釋是,根據購房合同,在房屋入住後一定期限內屬於保修期,房屋質量和配套質量出現問題應由開發商負責解決,物業公司只能起到協調作用。
據了解,目前本市住宅使用過程中,開發商遺留問題集中體現在項目配套不到位、房屋售後質量保障和維護缺乏力度、前期規劃設計不妥致使後期使用存在隱患、業主長期拿不到產權證等方面,造成業主遷怒於物業公司,從而造成物業公司收費困難、管理困難,形成長期矛盾,進入惡性循環。
問題二:業主應盡責任誰來約束
趙某與物業公司之間的第二大焦點矛盾是衛生環境問題,而這一問題的背後是業主自我約束意識和理性維權意識的缺失。
據反映,該小區購房合同中約定,底商露臺使用權歸趙某所有,但是在入住後,這一『私人領地』並未得到相應的保護。樓上居民經常將剩飯、垃圾、廢舊物品隨意扔到露臺上,嚴重影響了二樓居民的正常生活。業主認為,物業公司並沒有起到相應的管理作用。而物業公司也是有苦難言。對於業主的不文明不道德行為,物業公司只能進行勸阻、說服和教育,除此之外,既無相關規定的制定權,也無規定的強制執行權,因此往往對這些業主也無可奈何。
據了解,本市相關文件規定,新建住宅小區兩年之內在業主入住率達到50%後就應該成立業主委員會,由業主委員會代表全體業主行使權力。並簽訂業主公約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。該小區2003年入住,至今尚未成立業主委員會(暫由業主委員會籌委會行使部分權力),更無業主公約。業委會籌委會的一名業主向記者介紹,成立業主委員會的工作從2004年11月就已開始進行,但由於小區內業主意見總無法統一,因此一直將此事擱置。
此外,《物業管理條例》還規定:違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。但在實際生活中,該小區連業主委員會都沒有,催繳物業費的工作更無從談起,無故拖欠物業費的現象仍沒有得到有效解決。
由此可見,生活當中的很多問題並非物業公司造成,只有形成對雙方義務責任的約定,制定約束條款,並靠全體業主共同努力遵守,纔能創造出和諧社區生活。而其中對業主進行有效約束是當務之急。(裴蕾)
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