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天津市著名房地產博士、南開大學經濟學教授劉玉錄在『上北生態區』發展論壇上發表觀點說,『上北』地區的房地產騰飛將得益於五個循環。
他表示,推動『上北』房地產發展首先有三個循環。政府、企業和居民構成城市發展主體,三者各自的管理活動、生產活動、生活活動形成三個循環。第一個循環是『投資增加———企業投資增加———生產增加———政府稅收增加』,第二個循環是『企業投資帶來的關聯投資———國內企業的投資——— GDP增長』,第三個循環是『企業生產活動的增加———帶來人口定居———市民的消費/引導第三產業發展———社會收入增加———新一輪的投資』。這樣,在這個三個循環中,城市的企業、政府、居民各自的經濟循環都進入良性狀態,實現了擴大再生產型的城市發展,這三個自然循環過程被稱為『都市發展戰略』,它能有效推動房地產發展,對像『上北』這樣三個主體明確存在的區域發展推動將更是有利。劉玉錄認為,『上北生態區』的居住價值和商業價值首先推動區域地價上昇,然後是區內房屋價值上昇,最終區域價值整體上昇。
其次是支持『上北』新城區可持續發展的另兩個循環。其一是自然生態循環,另一個是人群生態循環。劉玉錄提出,居住生態有兩層含義:一是自然生態,一是人群生態,也就是說『上北』是一個雙重概念的系統,它是『自然范疇+社會范疇』。自然生態循環比較容易理解,從人群生態來說,濱海包括開發區、保稅區、海港區、空港區、海洋技術園區等,集中了當代人纔精華,他們知識結構層次高、年富力強、正處於年齡周期的創業上昇期,形成了一個優質的『人群生態區』,可以說,這是中國沿海少有的優秀人群聚集區之一,可實現可持續發展的良性循環。
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