|
||||
夫妻共有房產與其他類型的房產相比十分特殊:房產證上寫的可能是夫或妻一方的名字,而房產卻歸夫妻雙方所有。這種房產證與權利真實狀況的不一致已經成為訴訟的熱點。其主要的糾紛形式表現為:夫或妻一方將房產出售給購房人後,夫妻雙方因房價巨幅上漲、交易條件不夠理想而反悔,遂以交易系其個人行為,配偶中的另一方並不知情為由主張買賣合同無效。面對房產交易中的『夫妻房』,購房人可以區分以下四種情形並加以處理:
1.產證上只有夫或妻一方的名字且購房人不知該房為『夫妻房』。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若乾問題的解釋(一)》第十七條第二項規定,『夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。』當購房者通過房產中介進行交易時,完全可以依據對房產證的信賴進行交易,沒有必要也沒有義務就房產證以外的情況進行任何調查核實。
2.房產證上只有夫或妻一方的名字但購房人知道該房為『夫妻房』。
房人必須證明夫妻雙方均同意進行交易,否則,合同將因損害了不知情的另一方的利益而歸於無效。最穩妥的做法是要求夫妻雙方同時到場簽約。其中,有兩點要格外注意:第一,要求夫妻雙方攜帶身份證和結婚證。第二,不要接受夫妻中簽約一方提供的未到場一方的授權委托書,也不要通過電話確認未到場一方的身份。
3.房產證上同時記載了夫妻雙方的名字。
由於我國對商品房實行權屬登記制度,因此,此時無論購房人是否實際上查閱了房產證,是否實際上知道交易房屋為『夫妻房』,法律均推定購房人對此是明知的。如果購房人只與夫妻中的一方簽訂了購房合同,則夫妻中的另一方完全有權主張所簽訂的合同無效。購房人買房前一定要去有關部門查閱產權證。
4.房產證上同時記載了夫妻及其未成年子女的名字。
購房者在購買這種房產時應當格外小心。我國法律雖然規定了父母是未成年子女當然的法定代理人,有權代子女處理日常事務,但同時又規定,父母處分未成年子女的財產必須是為了子女自身的利益,並且不得損害子女的利益。因此,父母處分房屋的行為可能因侵害了未成年子女的利益而被確定為無效。這就為交易的安全埋下了隱患。購房者最好不要購買這種類型的房屋。如果確實需要的話,則應當要求夫妻雙方到房產交易中心進行產權變更登記,將未成年子女的名字刪除。
最後,在購房者通過房產中介或中間人進行交易時,最好要求中介人員或中間人在合同上簽名見證,以便將交易時的真實情景固定下來,從而為可能發生的訴訟做好准備。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||