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剛剛過去的十一黃金周,天津的一些房地產商過得有些不爽,黃金周的樓市沒有迎來『黃金』。在今年宏觀調控的背景下,被房地產界奉為金科玉律的『金九銀十』說似成老例。
根據天津市國土資源和房屋管理局公布的每日房價來看,十一假期七天,天津市每天住宅成交的套數僅有100多套,最少的一天只成交了116套。盡管一些開發商不斷在媒體上烘托樓市已經回暖的氣氛,但是,消費者面對不盡合理的房價,『用腳投票』的局面一時難以有大的改變。
天津市房地產研究專家劉玉錄說,所謂『金九銀十』是時間周期與開發周期疊加的結果,因為此時的氣候比較舒適,加上國人有以節興市的傳統,因此過節也是傳統的房產交易旺季。從開發的角度看,北方冬季不能施工,大部分項目集中秋季銷售,相當於一個收獲的時期,因此也是買房的好時候。
『但是時事移也,今年是個例外。』十一長假未到,劉玉錄就曾對十一黃金周樓市做出准確的預測,『即使是黃金周期間也不會出現太大的高潮』,支持他做出這一判斷的最直接動因是『天津樓市仍處於調整過渡時期』。
天津市政府新聞發言人張峻屹也表示,天津的『房地產市場進入了一個調整期』。他認為,國家和天津市相關穩定房屋價格政策出臺後,在一定程度上穩定了居民的購房心理,一部分居民持幣待購,期望房價回落。
一些業內人士也認為,政府調控政策出臺後,改變了大多數購房者心理預期和投資購房者的收益預期,觀望情緒一度形成。
最直觀的就是天津市商品房交易量一降再降。根據官方公布的統計數據,今年前7個月,天津市商品住宅銷售僅為503萬平方米,比去年下降了1/4多。9月底舉辦的天津秋季房交會上,也是看熱鬧的多,真正買房的人少。本次房交會成交面積3萬多平方米,與上會面積852萬平方米的量比較起來,成交量僅為千分之四,同以往房交會相比減少不少。
一些房地產商也認為『「金九銀十」為購買旺季的說法,如今看來已經顯得傳統和過時』。他們認為,隨著生活方式的快節奏和工作方式的自由化,購房人群的購買特征也發生了變化,以往集中在黃金周看房、選房、買房的人群多數已被平常的『逛市』分化掉了。另一方面,消費者的購房理念正日益成熟,盲目跟風的現象越來越少。
但是,無論給予何種解釋,天津樓市正處於觀望和僵持階段則是不爭的事實。由於各類因素的限制,供需雙方在房價上的博弈還將繼續。天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛研究員認為,在開發商與消費者不斷博弈過程中,如何打破這種僵持必須從『兩個調整』入手,即消費者要調整對房價回落的心理預期,開發商要調整市場預期。
從目前來看,盡管天津市房地產市場商品房成交量有一定程度下降,但是價格並沒有出現預期的下降趨勢,只是漲勢趨緩。前7個月住宅平均銷售價格上漲7.0%,漲幅明顯放緩。不過,在不久前結束的天津秋季房交會上,有關方面對消費者的一項調查顯示,談及對未來走勢的判斷時,仍有15%被訪者認為房價將全面下跌,顯示出購房者對未來房價仍有擔懮。
盧衛認為,近兩年天津房價上漲有其合理因素,如大規模的城市建設帶來的拆遷,海河開發,尤其是隨著天津整體宏觀經濟的走強,濱海新區納入國家發展戰略等,這些因素都將是天津房地產市場發展的很大動力。『因此,從這個角度來說,消費者必須調整好自己的購房心理預期,不能期望房價有大幅度的回落。』
盧衛說,另一方面,與北京、上海等地相比,天津的房地產市場還不是一個完全成熟的市場。近兩年北京、廣東一些外地有實力的開發商進入天津,產品的定價、回報率設計都處高位,是對天津市場的過分樂觀估計。天津市居民收入水平並不高,不足以支橕過高的房價。中低檔的住房是需求最大的一部分。開發商應盡快調整市場預期,首先從調整產品結構開始。
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