幫助社會中低收入群體解決住房困難，一向是建設經濟適用房的目標與使命，由於戶型面積的失控和富人騙購房現象的出現，經濟適用房遭到了紛至沓來的詬病。

　　『現在大多數人都把眼光盯在經濟適用房分配不公，沒有全都賣給低收入的貧困戶上，而沒有從經濟適用房的建設體制上找出解決辦法。』近日，一些人對經濟適用房建設可能形成巨型貧民窟表現出了一定的懮慮。蔡金水便是其中之一。

　　『如果天通苑、回龍觀等超大型居住區真的像一些群眾要求的那樣建成全部都是80平方米以下的小戶型，全都賣給低收入的貧困戶，建成幾十萬人的巨型貧民窟的話，那麼用不了多久，它所產生的社會問題將比現在群眾反映強烈的有錢人買了經濟適用房更嚴重。』10月3日，蔡金水對中國經濟時報記者如此表示。

　　『怪胎』天通苑沒成巨型貧民窟

　　2005年6月11到13日，北京天通苑北苑經濟適用房放號銷售，數千購房者連續幾個晝夜排隊搶購形成幾百米購房長隊，上百名保安、民警在現場維持秩序。國內外各種媒體包括中央電視臺、美國CNN、日本NHK電視臺等紛紛播放了現場采訪鏡頭，外電驚呼『全世界都未見過如此瘋狂的購房場面』，又一次引起了全社會對天通苑小區的關注，並再次引發了對經濟適用房問題的一場大爭論。

　　作為北京市房協住宅學術委員會委員和北京市東城區政協委員，現年62歲、已在房地產業有著40多年從業經歷的蔡金水認為，天通苑之所以受到廣泛關注的原因之一是其規模大：整個天通苑居住區佔地8平方公裡，總建築面積800萬平方米，其中經濟適用房建築面積572萬平方米。若包括小區范圍內的太平家園、麗水園、北方明珠、塞納維拉、東小口商業中心等項目，則超過千萬平方米。隨著開發范圍的不斷擴大，天通苑小區將逐漸形成一個近30萬人口、名副其實的超大居住社區。相當於一個中等城市或者小的國家。

　　其次，相對於人口密度而言，這個超大居住社區的交通和商業設施尚不完善配套。蔡金水說，『天通苑現象』近年來引發了社會各界的極大關注，不僅是擺在北京市政府桌面上的頭等大事之一，也是社區論壇上網友們茶餘飯後攻擊、詬病的對象。

　　據了解，歷年人大代表、政協委員都有關於天通苑小區的各種議案提案，僅北京市政協近年來就有64人次提交了38件提案。它還被北京市政協確定為市政協重點督辦提案之一。

　　在居民們的不懈反映下，從2001年開始，天通苑就受到政協委員們的高度關注。在當年的北京市『兩會』上，委員們就提交了8個提案，而這個數字到了2004年陡增到14個。在2004年年初的北京市政協十屆二次會議上，周永增等27位市政協委員就針對天通苑小區居民生活中的諸多不便，提出有關提案14件，內容涉及交通、小區配套設施、教育醫療、市容環保、社會治安、物業管理等眾多方面。

　　盡管天通苑作為一個超大型經濟適用房社區存在很多問題，但奇怪的是，天通苑卻是如此熱銷，吸引了眾多購房者的目光，以致出現了6月中旬瘋狂搶購的場面。這個小區很少在各種媒體上做廣告，搞宣傳，其銷售狀況卻是總有一兩萬購房戶在排號等房。

　　在各種媒體紛紛聲討天通苑名為經濟適用房小區，卻都是大戶型，實際成了富人區，以及密度過高、交通堵塞等等弊端時，天通苑已入住的十幾萬居民對天通苑住房質量的評價卻相對較好，投訴率比很多高檔住宅區還少，並仍有大量購房者希望在該處買房。

　　蔡金水的擔懮不在天通苑當前存在多少問題，而是擔心這樣一個超大型的社區假若真正按照經濟適用房的要求操作，嚴格將所有的房屋都出售給低收入人群，也許會面臨更多的問題，關系整個社會的穩定與和諧。

　　蔡金水援引了一個典型案例：中房協副會長顧雲昌曾到南方某城市一個100多萬平米經濟適用房社區考察，發現『那裡變成了貧民窟，物業管理費、電費甚至水費都收不上來，很多居民都到小區景觀水池中涮墩布。』成為當地政府的心腹之患。蔡金水認為，如果天通苑、回龍觀這樣的幾十萬人的大社區也建成了巨型貧民窟，豈不隱患更大？

　　富人區和貧民窟都是城市異類

　　『我們不知道當初天通苑的開發商是怎麼想的，為什麼在經濟適用房小區裡要建那麼多150平方米以上的大戶型，可能是為了吸引有錢人，房子好賣吧。』蔡金水說，『我們也不知道這些部門當初為什麼會批准開發商建設這麼多大戶型的房子。但是，我們看到，現在天通苑裡的住戶基本上不是貧民，絕大部分是機關乾部、企業白領、醫生、教師、小企業主等中等收入家庭。』

　　蔡金水表示，按照北京市規定年收入6萬元以下纔可以購買經濟適用房的標准，北京市有70%以上的家庭符合這一標准。但在實際建設中，經濟適用房卻只佔了住宅建設的很小比例，只有10%左右。造成70%的居民搶購10%的房子。而實際購買經濟適用房的家庭，除了拿到幾十萬元拆遷補償費的拆遷戶以外，至少也是年收入四五萬元以上的家庭，屬於標准內的高端家庭。很少有一兩萬元以下的低收入家庭。

　　而購買了二三百平方米大戶型的居民則可能年收入超過了6萬元，但也絕不會是巨富，真正有錢的人是不願去住經濟適用房的，還沒有聽說有哪個千萬富翁或億萬富豪肯住在經濟適用房裡。這就使得天通苑的居民結構意外地達到了社會學家所理想的社會結構。

　　蔡金水說，社會學家認為最理想的社會結構是腰鼓型社會結構，沒有赤貧，也沒有豪富，低收入家庭和高收入家庭也都相對較少。接近社會平均收入水平的中等收入家庭佔絕大多數。這樣的社會結構是最穩固的。一個國家、一個城市，都是以腰鼓型社會結構為最理想。而富人區和貧民窟都是城市的異類，都不應該出現。即使存在也只能是極少數。

　　『在那些全是富人或全是窮人的同質化居住區中，其實是社會矛盾最多的。如果出現巨型貧民窟，則肯定是城市的災難。天通苑卻在無意中實現了這樣的理想，沒有巨富也沒有赤貧，沒有住豪宅別墅的大款，也沒有住茅屋陋室的困難戶，居住面積都是八九十到二百多平方米，居民結構以中等收入家庭為主，非常合理。可謂歪打正著。』蔡金水說，現在的商品房小區買房人基本上都是高收入家庭，也遠沒有達到這樣的理想境地。今後北京還要建設11座50萬人口以上的新城和幾十座中心城鎮，如果都能達到這樣的居民結構就太理想了。

　　錯就錯在經濟適用房政策

　　蔡金水認為，像天通苑這樣理想的居民結構卻沒有得到社會的認可，反而受到了猛烈攻擊，錯就錯在天通苑是經濟適用房小區，而其實這樣的超大型居住區並不應該完全建成經濟適用房，是當初我們制定的經濟適用房政策有問題。

　　『這樣大的社區不應該也不可能全建成小戶型，只供給低收入家庭的貧民區，經濟適用房更不應該大規模集中建設。』蔡金水說，隨著人民生活水平的不斷提高，需要的生活空間越來越大，過去建設的那種每套五、六十平方米的住宅已經不能滿足絕大多數人的需要，我們過去所建的那些大量的低標准住宅正在面臨淘汰，如果我們繼續建設大量低標准、小戶型的住宅，建成就已過時，會給以後的城市建設留下嚴重的困難和後遺癥。

　　蔡金水表示，經濟適用房面對的既有低收入、居住五、六十平方米就滿足的家庭，也有大量中等收入水平、要求改善居住條件、按揭貸款也能一步到位的家庭，所以經濟適用房既不能建得面積過大、標准過高，也不能建得面積過小、標准過低。

　　蔡金水告訴中國經濟時報記者，有關部門在建設經濟適用房時應該高度謹慎，今後不宜興建超大規模的經濟適用房社區，政府應出臺相關政策，應加快經濟適用房建設，同時應要求開發商在各個項目開發過程中至少建設不低於20%的經濟適用房，同時應加強對經濟適用房的管理。

　　針對當前群眾對經濟適用房分配不公反映強烈的情緒，蔡金水提出了不同的看法。他認為，現在大多數人不應將眼光始終盯在經濟適用房的分配不公?沒有全都賣給低收入的貧困戶這些表面現象上，而應從經濟適用房的建設體制源頭進行思考。『解決當前經濟適用房分配不公的問題，應從分配體制、規劃建設方法等其他更有效的方面去解決。』蔡金水說。