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總價四五十萬需求最大 中小高層漸受歡迎 選擇房型更重綜合品質
在2005天津秋季房交會上,在房交會現場對購房者進行了購房需求問卷調查,這份全面反映樓市需求風向的報告已新鮮出爐。報告通過對參會者消費心理、購房目的、購買能力等方面的詳細了解、分類統計,對消費者的消費特征作出分析說明,以期及時測定房地產市場需求的變化趨向,把握未來房地產市場走向。
大勢宏觀調控影響顯現但對購房心理影響不大
今年上半年,按照建設部等七部委通知,天津市明確了普通商品房的標准:建築容積率在1.0以上;單套建築面積以國家規定的120平方米為標准上浮20%;普通住宅價格按照市區土地10級地段劃分,平均交易價格標准分別從1級土地的6100元/平方米至10級土地3200元/平方米不等;別墅類住房不得列入普通商品住房。普通住宅與非普通住宅在完稅標准上將有差別。
但是,通過調研發現,有65%的購房者對此標准完全不知道,完全清楚的僅佔3%,而知道這一標准的購房者購房時也大多不把其作為主要因素考慮。與消費者需求主力及目前市場供應情況相比,該標准制定比較寬松,對絕大多數購房者不構成實際影響。
今年7月底,人民幣匯率小昇2%,一時間各媒體對由此對未來房價走勢的影響分析甚多。但對購房者的分析表明,百姓對匯率問題並不關心,而認為由此會帶來房價下跌的僅佔8%。
雖然經過宏觀調控,天津市的房價已趨於平穩,但談及對未來走勢的判斷時,約有三分之一的被訪者分別選擇了走勢平穩或全部上昇,仍有15%被訪者認為房價將全面下跌,顯示出購房者對未來房價仍有擔懮。由於各類因素的限制,供需雙方在房價上的博弈還將繼續。
價格購房者承受能力提高但已接近極限
隨著住宅市場單價的一路走高,天津市內住宅市場上單價4000元/平方米以下的項目逐漸銷聲匿跡。受供應引導,購房者對商品房單價的心理承受底線也隨之上昇。自2003年秋季房交會以來,心理承受價位在4000元/平方米以下的樣本比例明顯下降,由2003年秋季房交會時的98%下降到目前的47.4%;4000元/平方米以上的樣本比例穩步提高,由2003年秋季房交會時的2%上昇到目前的52.6%。
但是調查顯示,秋季房交會中4000元/平方米以上的承受比例與春季房交會持平,一方面,這與今年房價波動不大有關;另一方面,也說明目前的市場單價已達到市民的承受極限。
總價的提昇同樣引導了消費者價格承受理念的變化。但是,與單價承受能力相比,總價承受底限的上昇幅度明顯趨緩,為適應飛速上昇的單價,購房者在選擇時更多地犧牲了居住品質,而上昇幅度平緩也說明已接近購房者的接受極限。同時,本屆房交會在總價40萬至50萬元住宅需求比重勻速上昇的同時(由2005年春季房交會的59%上昇到目前的63.7%),對50萬元以上住宅需求比例由2005年春季房交會的19.5%下降到目前的14.7%,這也證明通過前一段時間的釋放,高端需求比例有所下降,未來市場需求將以中端產品為主。
產品戶型選擇波瀾不驚產品綜合品質更受重視
傳統上,天津市購房者對多層產品青睞有加,但是,隨著城市土地供應的緊張,地價上揚趨勢明顯,市內項目中小高層、高層產品的比例越來越大,市民對類似產品的接受程度也呈現出明顯上揚趨勢。統計表明,自2003年起,市民對多層產品的需求逐年萎縮,已由最初的89%下降到目前的54.5%,而對高層、小高層的需求則穩步上昇,由最初的3%上昇到目前的34.7%,體現出市場供應對需求的明顯引導作用。
戶型選擇上依舊波瀾不驚,雖然房價一路走高,但能夠保證基本生活分割的兩居室戶型仍是大多數購房者的選擇。但是,隨著房價的走高,雖然二室仍是購房者的選擇重點,但對面積的需求明顯縮小。以今年秋季房交會為例,二室中選擇76至90平方米最多,達到了選擇二室總人數的36%,選擇61至75平方米的人數也佔了選擇二室樣本量的15%。三室中,選擇105至120平方米小三室的人數也佔了32%以上。可見隨著單價的上昇,在保證功能分區的同時縮減戶室面積以縮減總價已成為購房者的主要考慮方向。而很多項目也順應此種需求推出類似產品,如水語花城、假日風景推出110平方米左右的小三室,華門明築推出80多平方米的小兩室。
從歷次調研情況看,消費者在購房時對質量、配套、交通、戶型、價格、位置等因素平均綜合考慮,沒有特別突出的考慮。這說明購房者更注重產品綜合品質,對單項要求變動不大。因此,開發商在項目開發時應該綜合考慮各方面因素,根據自身不同狀況提昇產品的性價比。
地段南開河西依然搶手跨區域流動開始加速
近三年房交會調研中,對河西、南開項目的需求一直高居前列,南開區的需求長期保持在30%左右,而對河西區住房的需求目前雖然有所萎縮,但也在30%以上。雖然其中有房交會參加人群中河西、南開兩區人更多的原因,但仍可證明兩區優越的自然、人文環境對購房者的強烈吸引。河北、紅橋兩區由於供應量相對較少,並且環境相對較差,因此長期以來選擇該區域居住的購房者數量一直較少。而和平區因為商品房售價一直較高,所以盡管地理位置較佳且配套完善,但普通購房者依舊較少問津。
值得注意的是,近三年來,市民對郊縣房地產市場的關注呈現出上昇勢頭,尤其是今年秋季房交會選擇郊縣購房的人群較春季上昇到76%,市場中也湧現出假日風景、洛卡小鎮、水語花城、瑪歌莊園、朗鉅天域、山傾城等郊縣項目。一方面,市中心房價的居高不下迫使市民外遷,另一方面,隨著郊區尤其是城市近郊大盤的不斷湧現,加之地鐵、教育醫療等配套設施的不斷完善,郊區項目與市中心項目在配套上的距離不斷縮小,也引導了市民選擇郊區項目。
雖然目前天津樓市已經出現了向郊區擴散的趨勢,但這種趨勢很微弱,購房者在選擇時,除普遍購買原居住區域內項目外,外流方向仍以環境更好的南開、河西區為主。在近郊大盤紛紛湧現的供應前景下,開發商仍應加強改善近郊大盤的生活便利性,並突出價格、自然環境等優勢,提昇產品性價比,適應市場需求。(姜昊)
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