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時下,各種房展會接踵而至,樓市廣告鋪天蓋地,房產開發商們使出渾身招術紛紛推出各種促銷計劃,目的就是吸引購房者持幣等待的眼球,撥動觀望者漸漸麻木的神經,以謀打破市場僵局,提高銷售速度。
促銷本身無可厚非,但面對開發商們由簡單變復雜、由平淡變出奇的促銷方式,購房者與半年之前的狀況相比,尤其是經歷了房屋買賣難與易兩重天之後,似乎又重新回到久違的『做皇帝』的感覺。表面上,現在的『萬變促銷』與上世紀90年代中期似曾相似,但由於市場背景、環境和特點不同,許多方面卻有差異,廣大購房者應多長個心眼,多留點神。
記者近日走訪了滬上專業處理房地產糾紛的律師們,請他們就現在幾種常見的促銷方式,結合曾經處理過的案例作深入淺出的讀解和善意的提醒,為的是引導廣大購房者不要被促銷所誘,有效規避風險。
促銷之一:降低首付
個案操作:某樓盤推出首付10%,在正式簽合同之前,先訂三方協議,由購房者向專業投資公司借貸一筆相當於樓價20%的款項,再去辦七成按揭。
律師提醒:上海市君悅律師事務所杜鴻亮律師認為,從表面上來看,降低了首付款,可幫助一時手頭現金不多,但有買房需要的購房者。當樓市遇到不景氣時,大多數房產商都會推出『降低首付』的營銷策略。但嚴格來講,銀行要求購房者有一定自由資金(比如不低於30%)纔願意貸款。降低首付的做法會使銀行的風險增加,因此,銀行將會對購房者的資信要求比較苛刻,有可能會出現購房者獲得的貸款不足,因此,提醒購房者在與開發商簽定房屋買賣合同時,應當注明一旦貸款不足的處理方式。另外,購房者與投資公司簽定借貸合同、購房者與房產商簽定買賣合同,在它們之間的關聯性方面以及具體簽法上也值得購房者多加注意。
促銷之二:返還差價
個案操作:某開發商承諾,在某時段購買某樓盤,以後若樓市價格下滑,願向購房者以現金返還差價損失。
律師提醒:上海市東方正義律師事務所李亞慧律師認為,房產商的這些承諾並不意味著購房者無風險了。在簽合同時應從三方面考慮:首先注意是否將『返還差價』等承諾寫進了合同,如沒有明確約定,應意識到這沒有法律效力。一旦發生糾紛,購房者會承擔敗訴的風險。二是若將承諾寫進合同,在以後的操作中仍會存在問題,如差價損失以何標准來確定?同一時期的樓盤會存在不同位置不同價格等方面的區別,其市場價值的定位會隨著時間而發生變化,差價損失的計算依據又是什麼?三是差價損失的計算期限有無時間限制?若沒有,這對開發商的約束力度會大大降低。若有,由於市場千變萬化,會產生許多不確定因素,是否會得到法院的支持也是不確定因素。
李律師建議購房者,若簽這種合同,除了以上考慮外,在與開發商作明確約定時,還應就返還差價的具體履行標准作詳細約定,只有約定得越詳細纔越具有可操作性。
促銷之三:無理由退房
個案操作:某開發商表示,兩年內購房者如要退房,公司將提供原價退房或差價補足兩種選擇。退房時,購房者的房款還將獲得5.8%的年利率。
律師提醒:上海市申房律師事務所孫洪林律師認為,對於購房者來講,『無理由退房』風險與利益同在。首先,交房與退房時間都是開發商定的,購房者從時間差上喪失了自由。其次,購房者付款多為銀行按揭,若還款期間退房,對銀行來講,購房者的抵押借款合同如何繼續履行或終止?相關的稅費、保險費的支出如何退還?若退房時,房屋已交付,裝修費、契稅等費用誰承擔?此外退房中,開發商審核或批准在時間上把握的主動權都在開發商,這給『無理由退房』加上了個『有理由』的時間。而且在退房期間,房市的漲跌、開發商經營狀況均影響開發商承兌情況。
上海聯業律師事務所王展律師認為,購房要看中品牌開發商,對於項目公司開發的樓盤,要謹慎看待這種承諾。若簽這樣的合同,他建議購房人的房款支付後專門匯入開發商在銀行單獨設立的賬戶,該資金專門用於擔保兩年後退房時房款和利息的支付。而在兩年內,開發商無權動用這筆資金,並且,開發商還應向該賬戶事先存入相應房款的利息。另外在退房程序上,開發商應在約定的期限內退還房款及利息。
促銷之四:延期付款
個案操作:某區一個自稱為豪華樓盤提出購房者只要先支付30%的首付款,餘下的款項待交房時再付清。
律師提醒:上海市君悅律師事務所杜鴻亮律師認為,房產開發商的這種促銷策略降低了購房者付款的財務成本,但這類房屋的餘款如果購房者是基於銀行貸款的話,建議購房者在與開發商簽約時,應當確定銀行同意兩年後給予足額銀行貸款。因為目前銀行貸款政策也是經常變化的,若房產開發商交房時購房者銀行貸款不足,買賣雙方之間勢必會引起糾紛。另外,還需要提醒廣大購房者的是,應當在支付首付後立即辦理商品房的預告登記,以保護自己的權益。
促銷之五:購房保價
個案操作:某樓盤推出購房保價,承諾客戶在區域平均房價下跌時給予差額補償。
律師提醒:上海聯業律師事務所王展律師認為,按照這個承諾,消費者買房後一定期間內,若房價下跌開發商應補償差額,但怎麼補法?購房人說房價每平方米下跌了1000元,而開發商不認可又怎麼辦?且房價以哪天為准?萬一哪天房子有質量問題或者開發商遲延交房,購房人要求退房,那麼該
按什麼價格進行退款和賠償呢?王律師建議,若參與購房保價,一要明確『區域平均價格』的范圍、時間節點和確定主體;二要明確開發商補差的時間和違約責任;三要明確開發商在合同中違反交房義務情形下的賠償責任的計算基數,是合同約定的房價還是已經扣除補償差額後的房價;四要開發商最好有一筆資金,作為補差資金來源的擔保。
促銷之六:送保樓金
個案操作:某套房屋賣100萬元,承諾每年以10%-12%的保樓金給購房者。另如某開發商承諾購買某商鋪後,即送總商鋪款27%的養鋪金。
律師提醒:上海市君悅律師事務所杜鴻亮律師認為,『保樓金』、『養鋪金』其實均為價格打折或售後返利的形式變化而已。目前,有的開發商承諾購房者購買後立即支付,有的則答應分期支付共兩種形式,在現實中以後者居多。
杜律師提醒廣大購房者,如果開發商承諾的『保樓金』、『養鋪金』不是立即一次性支付的話,要充分考慮開發商的履約能力以及是否有強有力的擔保,事實上售後返利由於開發商不能實現承諾的案例比比皆是,購房者還應三思而行,謹慎待之。
促銷之七:返稅購房
個案操作:開發商承諾,如購買140平方米以上的戶型,只須繳納2%的契稅,上調的契稅可以在房價中返還。
律師提醒:上海市君悅律師事務所杜鴻亮律師認為,根據有關政策,140平方米以上房屋屬於非普通住宅,購買非普通住宅的風險並非僅僅體現在第一次購房契稅上,今後可能開征的保有稅(如物業稅)和轉讓稅(土地增值稅、營業稅、個人所得稅等)均可因為是購買了非普通住宅而將區別對待,故這個承諾對今後來講,不確定因素較多,風險也較大,購房者對此應作好充分的思想准備。
促銷之八:購房送車
個案操作:某開發商承諾,凡購買某別墅,即贈送購房者某名牌轎車一輛,還附帶牌照。
律師提醒:上海市捷華律師事務所張吉力律師認為,『買房送車』是個美麗的陷阱,若雙方約定不明極易產生糾紛。他舉例,今年5月黃金周期間,蔣先生看到某處『買別墅送寶馬』後激起消費衝動,草草地在訂購協議上簽了名,並支付了10萬元定金。之後他發現協議有問題,條款稱『贈送寶馬車具體見預售合同補充條款』,他根本沒看過預售合同。第二天,蔣先生趕到售樓處看了預售合同後,纔知道這條件是『所贈寶馬車型號待定,交付地點由甲方指定,交付時間為甲方交房後一年內且乙方付清全部房款、一年物業費及車輛購置稅費……』蔣先生後悔不及,後經朋友幫忙,纔與開發商達成退回5萬元定金的和解協議。
張律師提醒,購房者對『購房送車』要冷靜對待,對所送的車應當以明確條款約定,如是什麼名稱、規格(型號)、數量、價值,何時交付、交付地點、違約責任等都應約定清楚,對於大價值的贈與最好將此合同或協議進行公證。
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