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一、我國商品住宅性能認定制度產生的背景
我國住宅性能認定制度是伴隨著住房制度改革和住宅商品化的實施建立起來的。
性能和質量是不同的概念。計劃經濟時期我國對城鎮職工實行福利性的住房實物分配制度,人們分到房子已很不容易,因此對房屋品質並不十分挑剔,往往只關注它的施工質量,或者說工程質量。隨著住房體制的改革,住宅成為商品進入市場,人們在選購房屋時,不僅關心工程質量,還對住宅的功能質量、聲光熱等建築物理特性、設備配置、住區環境等進行考察和比較。所謂『住宅性能』,就是把住宅這些多方面的品質綜合起來的集中表達。
國外開展住宅性能認定已有多年的歷史。上世紀90年代初我國翻譯了日本工業化住宅性能評定制度的有關文件,之後又結合國家『2000年小康型城鄉住宅科技產業工程』項目進行了較為系統的研究。1998年國務院宣布停止住房實物分配後,住房市場空前活躍起來。為了配合建立多元多層次的住房供應體系,促進我國住宅建設水平的全面提昇,引導居民放心買房、買放心房,建設部於1999年4月頒布了建住房[1999]114號文件《商品住宅性能認定管理辦法》,決定從當年7月1日起在全國試行住宅性能認定制度。
我國建立住宅性能認定制度的根本目的,是為了提高住宅性能,促進住宅產業現代化,保證住房消費者的權益。
二、我國住宅性能認定制度的主要內容
我國的住宅性能認定制度把住宅性能分解為適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能和耐久性能5個方面共268條具體指標,通過對各項指標的打分和綜合評價,最終確定住宅的綜合性能等級。目前已編寫完成,正在報批過程中的國標《住宅性能評定技術標准》將住宅綜合性能按照得分高低劃分為A、B兩個級別,其中A級住宅為執行了現行國家標准且性能好的住宅;B級住宅為執行了現行國家強制性標准但性能達不到A級的住宅。A級住宅按照得分由低到高又分為1A、2A、3A三個級別。凡屬A級住宅,都可認為是住宅中的精品。
《商品住宅性能認定管理辦法》規定,國家或省級住宅試點、示范工程均應進行性能認定;其它項目開發商可以自願申請性能認定。住宅性能評定原則上以單棟住宅為對象,也可以單套住宅或住區為對象進行評定。受國務院建設行政主管部門委托,建設部住宅產業化促進中心負責全國住宅性能認定工作的組織實施。各級政府建設主管部門負責指導和管理本地區的住宅性能認定工作,委托同級負責住宅產業化工作的機構組織實施。
國務院辦公廳發布的國辦發[1999]72號文件《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量的若乾意見》提出:要『重視住宅性能評定工作,通過定性和定量相結合的方法,制定住宅性能評定標准和認定辦法,逐步建立科學、公正、公平的住宅性能評價體系。』中國建築學會理事長、建設部原副部長宋春華先生曾撰文指出,推進中國的住宅產業現代化是一項系統工程,包括5個子系統,即技術保障體系、建築體系、部品體系、質量控制體系和性能認定體系,其中性能認定體系是整個住宅產業現代化體系的核心。
三、中日兩國住宅性能認定制度的對比
在名稱上,中日兩國都采用了『住宅性能』的概念,我國叫做住宅性能認定制度,日本叫做住宅性能表示制度。
在內容上,我國性能認定制度涵蓋的范圍比較寬泛,分5大類268條指標。日本性能表示制度涉及的范圍相對比較單一,分9大類,但只有29條具體指標,每條指標分為2?5個級別。
在評價對象上,我國以棟號作為評價對象。日本以套型作為評價對象。
在表達方式上,我國性能認定側重於綜合評價。日本性能表示制度不做綜合評價,而是給出每條指標的級別。
在法律地位上,我國住宅性能認定制度是以建設部頒發文件的形式啟動實施的,在法律體系中屬於部門規章。日本住宅性能表示制度是經國會眾、參兩院表決通過後,在國家正式頒布的《住宅品質確保促進法》中規定實施的,法律地位比我國高。
在具體操作上,我國的認定方法帶有較多政府行為色彩,認定過程涉及的部門和人員多、程序相對復雜。日本則由主管大臣授權社會上的中介機構從事住宅性能表示業務,依靠市場機制進行運作,委托方和中介機構之間關系比較單一,責、權、利關系比較明確。
四、我國住宅性能認定制度的實施情況和存在的問題
住宅性能認定工作開展以來,得到了各地政府建設行政主管部門、房地產開發商、住宅設計、施工單位以及廣大消費者的廣泛關注與響應,6年來全國已有近200個小區、數千幢住宅樓通過了性能認定設計審查。其中有44個小區通過終審,獲得了A級住宅稱號。
社會各界也對這項工作給予了關注和支持。2002年初,中國工商銀行作出決定,對通過性能認定的住宅項目優先給予貸款支持;中國人民保險公司則參照國外類似做法,對通過性能認定的項目開辦了住宅10年質量保證保險業務。在國際合作方面,中日兩國政府自2001年12月至2004年11月,進行了為期3年的住宅性能認定制度合作研究,取得了許多有價值的成果。
推行住宅性能認定制度方面存在的問題主要有以下三種情況:一是受人員編制限制等原因,地方政府對此項工作往往無暇顧及;二是有少部分開發商對『A級住宅』的理解有偏頗,只對獲得3A級認定感興趣,不知道獲得1A、2A級認定也是很高的評價,結果放棄了申報和積極爭取;三是目前社會上形形色色的住宅評獎活動搞得魚龍混雜、真假難辨,對嚴肅的性能認定制度造成了衝擊。
五、今後我國住宅性能認定工作的打算
一要通過試點探索市場化運作的機制和模式。住宅性能認定並非只是得出一個簡單的認定結論,它本質上是一種技術服務。通過認定這一形式和過程,充分吸收各方專家的經驗和智慧,幫助住宅建設上檔次、上水平,使消費者獲得實惠,纔是認定工作要達到的根本目的。因此今後可以學習日本的方法,通過中介組織和市場規則來推進這項工作。
二要編制和發布全國統一的《住宅性能評定技術標准》。由建設部住宅產業化促進中心和中國建築科學研究院等單位共同編寫的國家標准《住宅性能評定技術標准》已於2004年12月中旬通過建設部組織的專家審查,目前已進入報批程序。下一步,要以《住宅性能評定技術標准》的頒布為契機,面向社會廣泛宣傳住宅性能認定制度。
三要總結和交流各省市開展住宅性能認定工作的經驗。幾年來,山東、江蘇、北京、廣東、浙江、陝西、遼寧、福建、湖南、湖北、四川、雲南、河南、新疆、內蒙、寧夏等省、市、自治區對開展住宅性能認定工作方面比較重視,取得了不少經驗,要通過典型引路,推廣各地行之有效的做法,把面上的住宅性能認定工作引向深入。
四要結合住宅性能認定加強相關科研工作,總結出住宅達到各項性能指標所需的技術措施和標准構造作法。如屋面和牆體保溫、隔熱作法,樓板隔聲作法,南方地區外牆防滲漏作法等等,為住宅良好性能的實現和認定工作提供技術支持和可靠保證。
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