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出鏡人物:私人企業主王先生
個人資產2000萬左右。
其中包括個人名義的房產:一棟別墅(全款),市區公寓一棟(全款);作為辦公場所的商住房產兩套(按揭)。
近期願望:重新購置一套別墅,資金預算大約750萬元,另外想重新組建一家公司。
資產狀況分析:
1.價值500餘萬的別墅;
2.價值200餘萬的公寓;
3.作為辦公場所的兩套房產500餘萬元,尚欠銀行按揭貸款150萬元。(房產總值1200萬元,負資產150萬元。)
4.流動資金500萬元。
5.家庭存款100萬元以及股票、基金等有價證券和珠寶首飾若乾。
基於王先生的現實狀況,建議他分三個步奏來實現自己的願望。
一、原有別墅的處置問題
王先生想重新購置一套別墅,那麼他已有的別墅的處置問題就應該提上日程。目前有三種方式可以盤活資產:出售、出租、抵押貸款。
第一,王先生可以通過出售其別墅獲取資金,但是資金變現時間長、買賣房屋手續繁復,無法在短時間內滿足王先生的資金需求。加之近期房地產市場的觀望之勢,如果一味等待出售房產實現自身發展的願望,有一定的困難,需要另作他圖。
第二,王先生可以委托其物業管理公司協助出租管理,但是租金收益狀況難以控制。而且要想通過這種方式在短期內籌集大量資金也是不可能的。
律師提示:
前兩種方式都是傾向於不再保留該房產的舉措,所以需要王先生對此有清晰的判斷,出租的方式也只是為出售贏得更好的時機而已。
《房屋租賃合同》是保證雙方合法權益的有效憑證。合同中應當涉及承租人租房用途的內容,並在合同中約定不得有違法行為。同時作為出租方,王先生應當查看承租人的身份證明,外省市人員、外籍人士在本地居住是否有合法居住證明。同時雙方應及時去相關的房地產管理部門登記備案。
另外作為出租方,王先生應當保證房屋的『合法』狀態:首先王先生要征得房屋的共同所有人也就是自己的妻子同意,如果王先生將該房產做了抵押,則需要征得抵押人也就是銀行的書面同意。
第三,抵押貸款。按照王先生的現狀,他可以選擇抵押貸款的方式盤活資產。王先生有兩種選擇:其一,可以抵押已有的別墅,申請個人助業貸款,獲得組建新公司的資金支持。(根據銀行的相關政策能獲得比較高的貸款額度)其二,通過別墅抵押,為購置第二套別墅籌措資金。由於貸款使用目的是購置新的房產,所以貸款額度相對較前一種低,但是獲得200—250萬元的額度應當是比較正常的。
律師提示:
房屋抵押獲得的貸款額度同具有相應資質的房地產評估機構所做的評估價值緊密相關,所以王先生別墅的現有價值纔是貸款額度的評判依據。
法律依據:由於抵押物具有不動產的特殊屬性,因此根據《房地產管理法》第四十八條的規定,應當憑房屋所有權證書到房屋管理部門進行房地產抵押登記。
另據該法第四十九條的規定,抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。抵押合同的主要條款有:1.雙方的自然狀況;2.被擔保債務的基本情況;3.抵押物的詳細描述、狀態;4.抵押物在抵押關系存續期間的保管、收益、意外損失的責任、保險及保險收益;5.違約責任及爭議解決方式;6.抵押的期限;7.抵押物清償方式等等。
特別提示:在房屋變現過程中,無論買賣房屋,還是抵押貸款,都需要同中介機構打交道,所以選擇可靠的中介機構是保證資產順利變現的前提。
二、組建新公司
王先生希望和朋友們組建另外一家公司,以獲得更大的發展。但是由於他能夠投入的資金不如他的合作伙伴多,如果單純利用資金入股,他在未來新組建的公司中所佔的股份較少。所以建議他,在征得合作伙伴同意的情況下,將自己購置的公寓作為新組建公司的辦公場所,利用房產入股,加大自己所佔的股份比例。
律師提示:
房屋折價入股,首先要征得合伙人的同意,其次要去具有相應資質的房地產評估機構進行評估,最後去房產所在地的房地產管理部門辦理相關的登記備案手續。
法律依據:《中華人民共和國公司法》第二十四條股東可以用貨幣出資,也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。對作為出資的實物、工業產權、非專利技術或者土地使用權,必須進行評估作價,核實財產,不得高估或者低估作價。土地使用權的評估作價,依照法律、行政法規的規定辦理。
三、購買新別墅
由於王先生是私營業主,所以按揭貸款購買別墅是目前比較理想的狀況。
但是由於王先生是第二次購買別墅,同時還有兩套房產尚在還貸中,故針對此次購房行為王先生需要考慮的風險是銀行不可能為其提供較高額度的銀行貸款。在審查王先生的貸款資料時,銀行會酌情降低王先生的貸款額度。
律師提示:
王先生提供其近期的一些財產證明,例如,貸款行會要求提供借款額20%以上價值的個人資產證明(例如:存折、股票交割單、汽車行駛證及保單、其他房產證明、或具有儲蓄性質的保單等),這些有效證明能夠幫助王先生獲得更多的銀行資金支持。
特別提示:如果能提供在簽訂商品房買賣合同之後存儲的大額現金存折等證明,銀行會考慮適當增加額度。
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