編者按：在新地產對國美置業總經理禹晉永的采訪於9月16日付印後，突然聽到禹晉永已在9月15日慘遭黃光裕解僱的消息。黃給出的原因是其泄露了國美置業的上市計劃。在禹炒作『資本地產』概念最盛的時候，新地產曾與其有過一次深入的接觸。其時禹所談的『資本地產』，令新地產頗感玄虛，很大部分不合資本市場之常理，在采訪現場還曾發生了質疑與爭吵。不想過後不久黃即果斷解僱了上任不到7個月的禹，是否也是因為黃這個資本市場的老玩家覺得禹的『資本地產』太玄了呢？

　　雖然營造了一個『資本地產』的概念，但實際操作還是與在資本市場圈錢很像中國房地產最近10多年的發展史，還從未出現這樣的情景——今年剛剛組建的房地產公司，明年就要到境外，甚至到美國的納斯達克去上市。

　　喊出這一『宏圖大志』的，是一個叫禹晉永的人，他是國美置業的總經理，背後則是那個赫赫有名的黃光裕，以及其旗下的國美集團。(延伸閱讀：禹晉永手持國美置業聯姻海外基金欲赴美上市)

　　任何一個想要在資本市場有建樹的公司，都必須先讓自己能夠吸引得住『眼球』。

　　建造『全球高科技體驗中心』，是國美置業第一次震驚國內地產業的大事件，也是其吸引『眼球』行動的第一步。今年5月，組建不久的國美置業突然宣布，以總價8.05億元，摘牌北京市2005年上半年最大的招拍掛項目——豐臺區35.39萬平方米公建用地，並將於今後投資30億元，在該地塊所在的豐臺科技總部新區核心商務區興建『全球高科技體驗中心』，包括大型商場、國際化公寓式酒店、會議會展中心等配套項目。其中號稱全球最大的超過10萬平方米的『世界電子電器高科技體驗中心』，將為全球知名的電子電器廠商和消費者，營造一個前沿的電子電器產品的展示和體驗平臺。

　　出了這樣的名，禹晉永在面對新地產時卻頗不以為然，他自稱並不認為這是他和國美置業近來最重大的事情。『豐臺這個項目拿到後，對我們而言僅僅是一個項目，一個投資品種而已。我們現在在談的項目有幾十個。』禹晉永這句話後面『埋伏』的，是他提出的一個國內房地產業聞所未聞的操作模式——資本地產。

　　玩資本魔方

　　『在今天這個知識經濟時代，房地產業顯現出很多弊端。我是中國最早做地產的一批人，(知道)這裡面讀書人少，能認認真真靜下心來去讀一些書，再反過來對房地產運行模式進行研究的人更少。』

　　禹晉永顯得有些『狂妄』，『即便有很多的「教父」在那裡談房地產的經濟運行理論，也只能就事論事，或就某一方面提出觀點，而不是整個房地產在投資領域是一種怎麼樣的運行形式，或者是將房地產納入經濟學和投資學的體系中去研究。』

　　據《中華英纔》此前的報道，禹晉永先後獲得美國Pacific Western University大學Doctor of Business Administration courses博士學位、北京大學MBA工商管理博士學位。在上任國美置業總經理之前，擁有一家名為『凱愛』的公司。

　　或許這些資歷，就是禹晉永『狂』的原因。

　　『國美置業表面上看是一個投資公司，是黃光裕先生與我在思想上碰撞的結果，它成立的目的，就是在資本市場裡做地產投資。』禹晉永向新地產介紹，國美置業的操作模式，不像傳統的房地產開發商一樣去拿一塊地做開發，銷售完後再去拿地，如此循環往復。『國美置業所做的，是在資本市場裡面，運用資本的優勢來進行項目的投資。拿到一個項目後，我們把它變為資產，將資產權益化，將權益資本化，再將資本市場化，也就是進入資本市場。』

　　資產權益化——權益資本化——資本市場化，這樣的過程似乎並不好懂，禹晉永便打了一個關於『魅力』與『魔力』的比喻：『我們做的主要是兩個方面的。一方面，我們在二級市場做開發，是根據房地產開發流程來做，但做得再好，也只是產生「魅力」；但是我們把國美置業帶到資本市場裡，就會讓它產生一種「魔力」』。

　　其實這個比喻聽上去還是很『玄』，但禹晉永卻拒絕進一步解釋操作細節，『操作思路要是講得很明白，這種可能性不是很大。國美置業做的事情，就是別人搞不懂的事情。如果什麼都搞懂了，就沒有必要去搞這個事情。很多人不懂，纔給我們更大的空間。』禹晉永聲稱，國美置業走進的是一個無競爭的市場。在這個領域，項目的利潤就可以由他們來確定，規則也由他們來定。

　　中國房地產業即將進入資本時代，但不論是一個國家，還是一個產業，進入新階段，都會有一個較為漫長的轉型期，各項變革的舉措也是循序漸進的。而國美置業這種看似一步到位的做法，在目前國內的金融市場環境中，很容易變成一種脫離現實環境的理想主義做法。自稱對資本有深刻理解的禹晉永，不可能看不到這一點。那麼，他執意為之的原因到底是為什麼？

　　上市不容遲疑

　　『國美置業組建的目的就是要去上市。』禹晉永對新地產並不諱言。前一段時間，黃光裕也曾聲稱國美地產業務要在2006年上市，但並沒有明確指國美置業。而對於國美置業的上市地點，禹晉永的說法卻一再變換，一會兒說可能是香港，也可能是新加坡，一會兒又說不排除到美國的納斯達克。

　　但眾所周知的是，香港和新加坡主板市場對上市候選公司的審查極為嚴格，通常要求公司必須具有連續三年盈利的業績。而這對於剛剛成立的國美置業，可謂是一個無法跨越的法規障礙。除此之外，如果通過房地產基金或資產證券化的方式，也會因為與我國現行相關法規上及外匯管制政策相衝突而不可實現。

　　但禹晉永卻對這些嗤之以鼻，『我覺得這並不是什麼障礙。為什麼地產公司一定要拿地產三年的盈利額(纔能上市)？在納斯達克只要達到700萬美金的業績就夠了。我們為什麼要按照別人的想法去做？黃光裕先生當年玩資本魔方的時候問過別人嗎？我去年就締造了這樣一個神話——我自己的公司(凱愛公司)從組建到去納斯達克上市只用了半年時間。去年8·31之前，我(凱愛公司)收購了25家房地產公司，獲得了26塊地。今年我就在納斯達克做路演。』

　　據禹晉永介紹，在他操作凱愛公司境外上市的具體手法上，他並不是直接把這些土地資產拿到納斯達克，而是通過在美國注冊的網絡科技公司反向收購了凱愛中國公司，也就是把土地資產裝到了網絡科技公司裡，因為是科技概念，就解決了公司到納斯達克上市的第一道障礙。

　　而『看得見』的資產則是禹晉永認為能夠得到納斯達克投資者青睞的『法寶』。『我跟楊致遠打賭的時候，他除了3個億美金的概念外，什麼也沒有。再比如搜狐和新浪，房子都是租的，它們擁有的只是一個虛擬的世界，並不擁有資產。但我的這個網絡(凱愛公司)擁有全世界最龐大的土地資產，有經濟園區、房地產和摩天大樓。雖然並沒有向任何人提供服務，但這是實的東西。』禹晉永聲稱。

　　如此看來，也不排除禹晉永可能利用REITs的形式把國美置業下面的資產拿到境外上市。或者，更直接的就是借殼上市，因為國美電器本身就是借殼京華自動化(00493.HK，後更名為中國鵬潤、現名為國美電器)實現上市的。

　　但不管怎樣眼花繚亂地來操作，投資者看重的是盈利和回報。擺在禹晉永面前的事，一是對己，如何在宏觀政策趨緊的情況下，消化凱愛公司收購的25家公司和26塊土地，如何讓這些『看得見』的資產轉化為投資回報；二是對國美置業，如何將第一個大手筆項目豐臺項目做好，以二級市場的良好業績支持資本市場的表現，或者至少要給投資者『提供』一個關於美好未來的『故事』，纔是真正的挑戰，並且也是檢驗這種『資本地產』模式是否能行得通的主要手段。