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根據《城市私有房屋管理條例》第11條和最高法院《關於貫徹執行民法通則若乾問題的意見》第118條規定,出租人出賣出租房屋,應提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人享有優先購買權。出租人未履行通知義務而出賣房屋的,承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。因此,出租人應當在賣房之前的3個月內通知承租人,以便承租人有充分的時間考慮是否行使優先購買權和准備價款。如果承租人經3個月的考慮仍不答復或表示不願購買時,出租人即有權將出租房賣給他人。需要指出的是,承租人的優先購買權必須建立在同等條件下,即承租人願意按照出租人給予他人同樣的條件承購,他纔享有優先購買權。優先權不是優惠權,承租人不能利用優先權而壓低房價而致損出租人的合法權益。
如果承租人放棄其優先購買權,那麼出租人又該怎麼辦呢?這可分兩種情況處理:
第一,如果合同期限已滿,出租人可要求承租人搬出後再賣房,但應當給承租人留出一段合理的搬遷時限。若承租人在合理時限內拒不搬遷,並且要求再續簽租賃合同,出租人可訴請法院予以解決,也可以將上述情況向買受人說明,買受人若仍願購買的,即可以出賣該房屋,然後由買受人與原承租人重新簽訂房屋租賃合同。
第二,如果租賃合同未到期,那麼出租人無權為了出賣房屋而要求承租人搬遷,此時出租人只能向買受人明示該房屋已出租。若買受人仍願意購買該出租房,雙方可以成交。成交後,房屋所有權發生轉移,買受人即為新的出租人。《合同法》第129條規定:『租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。』因此,新的出租人除具有正當理由可要求收回出租房外,承租人在原租賃期限內仍有繼續承租的權利。
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