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半年前買了第二套房子的李先生現在陷入兩難境地:繼續『以租養貸』難以為繼,把房子出售又得支付5.8%的營業稅,他為此遭遇了『經濟危機』。
每月貼800元還貸很吃力
李先生月收入2000元,半年前手中有15萬元存款。他用按揭方式首付9萬元,在常青花園買了一套100平方米的商品房,打算用來出租,七成貸款30年還清,月還款1600元。
一朋友給他算了筆賬:如果出租每月可得1300元,自己每年只要還3600元銀行貸款,30年後房子便是自己的了。
不巧的是,該小區40%的購房戶都有和他同樣的想法,出租時實際租金跌到800元。這樣一來,李先生每月得貼800元還貸,生活受到影響。
『以租養貸』要算賬
業內人士表示,『以租養貸』要看收益與支出的比較,算算按揭利息和資金收入之比。
從今年3月17日開始,5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51%,也就是說目前房產投資的資金成本最低為5.51%。如果出租房產的年收益率低於5.51%,出租顯然不如出售。反之,如果出租房產年收益率高於5.51%,則可以采用『以租養貸』的方式。
以李先生為例,不考慮房屋的空置率,其年收益率為3.2%。而銀行一年期存款利率為2.25%,五年期利率為3.6%,顯然作為長期投資,『以租養貸』會越養越虧,更談不上會有投資回報了。
要慎重考慮投資收益
武漢科技大學蔡祖國副教授認為,不少投資者都想『以租養貸』,做長線投資。但由於對市場分析不全面,最終房子租不出去或租金較低,導致『以租養貸』失敗。他建議投資者在准備『以租養貸』時,要仔細算賬,慎重考慮自己的還貸能力,同時還要考慮投資收益。
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