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一方面是被視作優質貸款的房地產貸款,另一方面是開發商的貸款風險,市場低迷將威脅開發商的資金鏈,威脅程度的加劇對銀行同樣不是好事,銀行陷入了被房地產『綁架』的困境。從個人房貸到開發商貸款,種種跡象使市場看到了銀行有松綁房貸的『惻隱之心』
盡管上海房地產價格依然居高不下,但現在看來,商業銀行與房地產開發商同樣難以『僵持』下去。面對今年4月至7月滬上銀行個人房貸出現連續4個月的負增長,已有跡象表明,銀行方面將重新放寬房地產貸款申請。
對於央行公布的《中國房地產金融報告》,商業銀行的『心情』非常矛盾。一方面,房地產企業對銀行貸款的依存度非常高,開發商通過各種渠道獲得的銀行資金佔其資產比率的70%以上。這種現象曾被央行副行長吳曉靈稱之為,『所有的風險都放在銀行身上,但是銀行的錢主要來自老百姓,銀行的風險加大了,也就是社會公眾的風險加大了。』另一方面,《中國房地產金融報告》中的一些建議讓各家銀行躍躍欲試。尤其是『考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款』的話音剛落,光大銀行便申請在上海和北京試點。
對銀行來說,房貸負增長不是滋味。今年7月,上海中資商業銀行個人住房貸款比上月減少8.86億元,16家商業銀行中有10家出現個人住房貸款負增長。至7月末,上海中資商業銀行個人住房貸款餘額為2752.92億元,比去年同期少增93.63億元。以農業銀行上海曲陽路支行為例,今年6、7月平均每月僅發放貸款3000萬元,而去年同期發放的貸款金額高達2億元左右。某國有銀行上海分行房地產金融部負責人承認,連續多月個人房貸出現負增長,給靠追求最大利潤生存的銀行帶來了很大的壓力。為此,上海適當放寬了對房齡在10年左右的二手房貸款的限制,為房地產貸款松綁。目前銀行仍十分謹慎,如農業銀行上海分行對1990年以前的二手房依然全面停止辦理貸款。但由於10年左右的二手房是市場上最活躍的品種之一,對於購買用途為自住性質的二手房貸款,銀行還是將其看作擴大貸款業務的安全通道。
與此同時,上海樓市中的房貸『松綁』傳聞接踵而來。有消息稱,某國有銀行閘北支行擬提供8成按揭,條件是第一次購買新房、單價在一萬元以下,且房產位於上海內環線和中環線之間。
面對央行及有關學者一再提醒的房地產金融風險,銀行為何如此矛盾呢?有業內人士稱,在目前的僵持情況下,銀行的日子不比開發商和房地產中介好過。原因很明顯,一是房地產貸款,尤其是個人房貸,被銀行視作創造利潤的優質貸款。二是市場低迷將威脅開發商的資金鏈,這種威脅程度的加劇對銀行同樣不是好事,因為風險可能傳遞到銀行給開發商的貸款。某銀行人士對記者說,如果因為收緊房貸而抑制消費,並最終影響到開發商的貸款,豈不是『搬起石頭砸了自己的腳』。三是房地產金融風險至今還是『狼來了』,尚未出現賠錢效應。如何在目前近似被房地產『綁架』的困境中『突圍』,對銀行來說絕非易事。
值得注意的是,同樣是金融機構,信托公司對房地產信托業務采取慎之又慎的態度。今年7月,信托業公開發售的房地產資金信托產品只有5個,發行規模4.6億元,僅是二季度平均水平的53.4%。房地產信托的萎縮,被看作是房貸放松影響的結果。有信托公司抱怨,『許多客戶聽說銀行又開始放貸了,跑回銀行去打聽消息了。』其實,信托公司在抱怨銀行搶客戶的同時,對房地產信托非常謹慎。中泰信托內部人士甚至表示,現在只與上市公司合作,這是目前的市場情況下,降低風險,同時保證產品收益的最好辦法。
說到底,信托公司不及銀行資金實力雄厚,每一個信托產品都不允許呆壞賬出現。既然要如此絕對地保障產品收益安全,對信托產品的設計和把關勢必嚴格。近期,信托公司實施了安全系數更高的風險防范措施。以中泰信托為例,多重信用增級方式出現在該公司的房地產信托產品中。
從個人房貸到開發商貸款,種種跡象使市場看到了銀行有松綁房貸的『惻隱之心』。松綁還是收緊?商業銀行左右為難。但信托公司對房地產信托提高風險防范級別,提醒商業銀行還是不能掉以輕心。
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