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我還是感到不放心,你能幫我再測一次嗎?
別躲,在裝修期內出問題你得給我修!
購房者在購房的過程中,或許會遇到這樣或那樣的不如意。問題出來後,購房者應如何面對和解決,可從下面常見的消費爭議及解決途徑中得到一些啟示。
解決商品房爭議的途徑
購房消費者在商品房糾紛產生後,一般可以采取下列救濟手段維持自身的權益:
1、與開發商交涉協商解決。
2、請行政主管部門或消費者協會等作為第三方介入爭議的調解。
3、根據與開發商約定的仲裁協議提請仲裁委員會仲裁。
4、向人民法院提起訴訟。
常見的商品房消費爭議類型
商品房不同於一般的商品,交易過程中涉及很多專業知識和法律知識,消費者稍有疏忽,就可能演變成日後的糾紛。本手冊前面章節中反復提醒購房者慎重決定和仔細核對的問題,實踐中還是會有不少購房者並未引起重視,從而產生了這樣或那樣的爭議。歸納起來,這些爭議主要有以下幾種:
1、廣告陷阱在地段上,開發商為吸引購房者,往往把自己的地段位置說得過於優越。但消費者實際購買後卻發現和廣告上描述的相去甚遠,有的則根本不一樣。在價格上,開發商往往在廣告顯眼位置標一個令人心動的價格,但是這個價格卻往往只是特定樓層、特定房屋的個別價格,實際購買中很難買到。還有的開發商宣稱『入住即可拿到產權』,而實際上五證根本就不全。
2、購房定金爭議消費者在選購房屋時,銷售人員會舉出種種優惠的措施促使消費者先簽訂認購書後交納定金,但是一旦消費者對房屋的相關內容提出疑義拒絕購買時,定金卻很難索要回來。
3、購房合同爭議開發商利用『格式合同』來減輕或免除自己應當承擔的責任,發生糾紛,消費者難以得到滿意的答復。
4、房屋質量讓人煩房屋的質量問題是商品房投訴中最突出的問題。主要有房屋漏水、滲水、牆體長毛、裂縫等。它不僅在經濟上給消費者造成損失,而且直接涉及消費者的人身、財產安全。
5、交房時間爭議通常購房者和開發商在購房合同中都約定了具體的交房時間,並約定如有違約應如何處理。但在實踐中,由於這樣或那樣的因素,遲延交房的現象時有發生。而一旦出現遲延交房,消費者纔發現有些違約責任的約定是不平等的。比如說,有些合同中約定的違約金甚至還不夠支付銀行的貸款利息,這種違約責任不僅對開發商起不到懲戒的效果,連消費者最基本的損失也不能補償。
6、物業管理爭議物業管理是近幾年興起的一個新興產業,相應的法律法規規定相對滯後,再加上許多公司和人員服務意識跟不上,導致了物業管理企業頻遭投訴。存在的主要問題是物業管理義務不清、收費過高、報修後維修不及時、服務不到位、管理服務水平低等。
幾個常見問題的處理
1、商品房出現質量問題該怎麼辦?相關規定A在保修期限內發生的屬於保修范圍的質量問題,房地產開發企業應當履行保修義務,並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞,房地產開發企業不承擔責任。
開發商向購房者交付房屋時提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,並不意味著他可以在交付房屋後據此而不承擔因房屋質量等問題引起的責任。業主可以依據《住宅質量保證書》在保修期內,就與開發商約定的保修范圍、保修責任,要求開發商承擔維修義務。
如果開發商不履行應盡的維修義務,消費者不滿意的,可以向所在城市的建設工程質量管理部門投訴,這些行政部門一般都設有專門處理投訴的機構。
2、商品房的質量保修期限有多長?
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第12條規定,因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任:出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
《商品房銷售管理辦法》第33條規定,房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期:存續期少於《規定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。
在保修期限內發生的屬於保修范圍的質量問題,房地產開發企業應當履行保修義務,並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞,房地產開發企業不承擔責任。
《建設工程質量管理條例》第40條規定,在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:
(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏,為5年;
(三)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;
(四)電氣管線、給排水管理、設備安裝和裝修工程,為2年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。
第41條規定:建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的,施工單位應當履行保修義務,並對造成的損失承擔賠償責任。
《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》:第5條規定,《住宅質量保證書》應當包括以下內容:
(第3款)正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期:屋面防水3年;牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;牆面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;衛生潔具1年;燈具、電器6個月。其他部位、部件的保修期限,由房地產開發企業與用戶自行約定。
第6條規定,住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算,保修期限不應低於本規定第5條規定的期限。房地產開發企業可以延長保修期。
綜上,在房屋保修期內出現質量問題,直接由開發商承擔保修責任,在保修期外發生質量問題,由買受人自行修復。如果房屋出現的質量問題嚴重影響正常居住使用或者房屋的主體結構質量經檢驗確屬不合格,買受人可以要求解除合同並要求出賣人賠償損失。保修期限依據《建設工程質量管理條例》或者《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》執行,以對消費者有利為原則適用。
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