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宏觀調控下市場交易的萎縮是正常的,但不能半途而廢,目前投資和投機尚不能區分開,此時上海放開房貸是有危險的
面對宏觀調控,被視為全國最大房產泡沫城市的上海,卻接連出臺放寬房貸的政策。
而此時,中央絲毫沒有放松對房地產的調控。
《財經時報》獲悉,中國銀行對第一次購買新房、單價在一萬元以下、位於上海內環和中環之間的房產,可以提供8成按揭。
此前,上海各商業銀行已經感受政策的松動,先是央行上海分行允許各商業銀行放寬對老公房貸款的限制,爾後上海市政府又一次提高公積金貸款的最高限額。
給房貸松綁
在3月份央行宣布房貸新政之後,上海銀行業在銀行同業公會正式協議之餘,還一致達成『君子協定』:第一套房最高貸7成,可實行5.508%的利率下限;第二套房要在第一套房的基礎上提高首付比例,實行6.12%的基准利率。
半年之後,在除了7成上限被突破,優惠利率的門檻也開始降低。
浦發銀行上海分行雖然沒有突破7成的上限,但使出了『循環信貸』的殺手?,這在上海銀行界尚屬首次。根據該行宣傳材料,『房夢圓』的客戶在申請住房貸款時,可以用同一套房產作抵押,獲得相當於未貸足最高成數部分的授信額度,在貸款期限內循環使用,並且可以自由變更還款方式。
『央行的政策有一定的時間性,上海房地產市場已沒有投機,政策具有靈活性,此時提高貸款的比例,也是出於對自住戶的考慮。』寶名國際總裁吳冠昌向《財經時報》表示。
有業內人士指出,先前對老公房貸款『松綁』和放開公積金貸款最高限額,是為今後取消購買第二、第三套房屋的貸款限制作前期的准備。
上海房產經濟學會高級經濟師顧海波一針見血地指出,銀行放寬貸款限制和宏觀調控不和諧,宏觀調控主要目的是縮銀根和地根,上海市政府的這種作法應當值得反思。
前一段時間,房產火爆時期,銀行也有一定的責任。銀行作為企業應當自負盈虧,政府不應當乾涉。宏觀調控下市場交易的萎縮是正常的,但不能半途而廢,目前投資和投機尚不能區分開,此時上海放開房貸是有危險的。
力保金融中心地位?
上海中房指數辦公室的7月份統計數據表明,上海商品住房的成交量為77.8萬平方米,較6月繼續下降3.5萬平方米,僅為今年最大單月成交量的1/3。
交易量的下降直接導致銀行的個人房貸業務下降。據統計,5月份,上海中資金融機構個人住房貸款當月新增20.8億元,同比少增25.6億元,是房貸新政以來新增房貸首度大幅度下降。個人房貸餘額尚保持正增長。
6月份,上海中資金融機構個人住房貸款當月新增35.89億元,比5月份有所反彈,但同比仍然少增。7月份,上海房貸新增額不抵提前還款額,個人房貸餘額出現了8.9億元的負增長。
目前滬上的房貸公司日子難過,據滬上一家規模較大的房貸公司負責人透露,自3月以來,業務量縮水70%左右。而滬上較大的房貸公司安家集團為了降低成本從外灘中心的甲級寫字樓搬到黃河路上的一幢普通辦公樓。
『原先銀行的個人房貸非常火爆的,而現在可以用一落千丈來形容,有的貸款部門只有幾個人來操作這項業務,而目前放開貸款是銀行為了自身考慮,想把這項業務重新做起來,降低銀行的風險,所以用優惠貸款來吸引購房人』。上海市社會科學院房地產研究中心副主任顧建發向《財經時報》表示。
有業內人士分析,2006年底中國金融業將對外資全面開放,也就是說銀行改革必須加速,大量的呆帳、壞賬,不利於銀行的改革,更會造成上市的困難。
上海作為全國經濟中心,如果銀行產生風險會直接影響到整個金融體系的安全運行,上海為了保住金融中心的地位,纔有步驟地放開房貸這塊業務,為商業銀行『解渴』。
目前,北京、上海和深圳對中國金融中心的爭奪正處於進行時態,如果上海的商業銀行運行出現問題,將不保金融中心的地位。
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建行上海首試房貸證券化
建設銀行有望在銀行間市場推出國內首個資產支持證券產品。
為了確保國內首筆房屋抵押貸款證券化(MBS)發行成功,建行特地選擇了個人住房抵押貸款業務發達、貸款管理較為規范的上海、江蘇、福建三家分行作為試點分行,資產池中的資產將從這三家分行發放的個人住房貸款中挑選。
按揭信貸資產進入資產池將被分為四個部分。其中A、B、C三個檔次為優先級證券投資人。而S級作為最低檔次證券由建行自留。根據此證券的評級公司——穆迪和中誠信兩家公司的評測,A類貸款24億,信用為AAA級;B類貸款3億,信用為2A級;C類貸款2.1億,信用為Baa級;S由建行持有,所以不參與評級,大概是0.9億。
按照設置,優先級證券投資人先收到還款,而損失首先由最低檔次證券承擔。最低檔次證券由建行自留本息償付時,優先級低的那一檔次證券承擔較大的信用風險,起到對優先級高檔次證券的信用支橕作用。
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