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『羊毛出在羊身上』,這是大多數房地產商對土地補償標准提高的表述。
來自源頭的土地成本提高,讓開發商背負土地補償的責任,同時,低價出讓,高價拍賣,傳統土地市場的規則悄然改變。
新的征地標准是綜合標准,不僅考慮年產值,還考慮土地區位、人均耕地量、土地供求關系等等,因素的增加明顯傾向於提高土地補償費,保證被征地農民利益的同時,就意味著開發商必須支付更多的土地費用。
『地價太高,必然會轉嫁到房價上,但面對疲軟的需求市場,很多開發商就不會選擇拿地了。』在采訪中,大多房產商向記者表示。
『在這個時候提高土地補償標准,削弱了開發商的利潤空間,而又不會導致房價的上漲。是政府一個間接抑制房地產市場的手段。』復旦大學房地產研究中心主任尹伯成分析。
地價水漲船高?
2004年8.31大限之後,以『招拍掛』的方式公開出讓土地成為土地供應的主要渠道。大部分開發商拿到的都是已由政府及相關部門做完了『七通一平』的『淨地』,即由政府平整好的整理儲備土地,房產商已不再介入具體的拆遷問題。
『拆遷一直都是政府和開發商很頭疼的問題,開發時機也因為拆遷糾紛而被延誤,這樣算來征地的綜合成本很高。』陽光100副總裁范小衝表示,新的征地標准會使補償更加合適,從而大大減少開發阻力,這樣算來開發成本不會比以前有太大的變化。
北京虎傑投資諮詢公司首席分析員張寅則表示,雖然征地補償的變化會對房產市場產生影響,但補償的提高和地價的提昇沒有直接必然的聯系。
『政府征地成本的增加所帶來的地價上漲的幅度遠遠小於房產商在競價的過程中對地價的提昇幅度。』張寅認為,供求關系和土地競價的氛圍纔是地價最主要的決定因素。
對於政府是否會因為拆遷補償標准的提高而相應提昇供應土地的價格,南京棲霞建設股份有限公司證券投資部的一位負責人表示,要看政府的意向,如果政府純粹是為了舊城改造,那麼為了促進城市建設,它的開價不會太高,如果為了從中賺取土地交易的費用,那麼定價肯定會高。
據了解,隨著房屋容積率的不斷提高,房產開發商單位面積土地的開發成本大大降低,征地補償所帶來的開發成本的提高會被不斷提高的容積率所稀釋,從這個角度上講,地價不會隨著新的征地標准的出臺而太高。
補償轉移
『土地的出讓成本在房地產價格中的比例大概是20%,以前房地產商拿地的時候已經遠高出了政府的底價,政府實際是在廉價出讓土地,政府對農民的低補償也助長了房地產商的利潤空間,新的土地補償標准讓政府不得不考慮與開發商共同承擔這筆費用。』尹伯成告訴記者。
征地成本或多或少的提高,對於拿地規模比較大的開發商來說,會降低滾動開發的機會,『開發商的利潤就會越來越薄了,資金的回報率降低。』有關房產商表示,而那些實力較弱的中小型房產企業很可能會因為成本的提高而被擠出市場,長期來講,可能會導致房產市場壟斷的出現。
另外,新的征地補償標准將綜合考慮地類、產值、土地區位,土地供求關系和經濟發展水平等因素,在更完善的同時也更為復雜,政府審批時需要考慮的因素就更多,程序的增加會導致開發速度的降低。
『當然這樣的效果也不是立竿見影的,是一個緩慢釋放的過程。』厚土機構主席林少洲表示。
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