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不難發現央行提出『取消期房預售制度』的建議所引起的反響絕不亞於『國八條』的出臺,為什麼一個建議能引起如此巨大的關注?那是因為央行的『建議』背後極可能預示著一種新政策。央行又為什麼要提出這樣一個建議?無疑,期房預售制度存在了十年左右,必然有其可取之處,但同時它也帶來了嚴重隱患,必須進行改革。
昔日功臣今遭怨
住房制度進行改革之後,很多想買房的人卻買不到,同時,開發商進行房地產開發的積極性也不高,為解決供需矛盾、鼓勵房地產開發、降低開發的資金門檻,商品房預售制度應時而生。期房預售制度在短期內增加了房子的供應,緩和了供需矛盾;同時,期房預售加快了開發商的資金流轉速度,降低了房地產開發商的入行門檻,有的開發公司利用資金實行滾動開發,同時運作多個項目。可以說,房地產市場的蓬勃發展,商品房預售制度功不可沒。
同時,在預售制度之下,開發商為了回籠資金、試探市場行情,剛開盤時價格都會比較低,購買期房能享受到較多優惠。另外,從房產產品的角度來看,預售制度也有一定的好處。在預售過程中,如果客戶不認可房產產品或者提出一些意見和建議,開發商可以及時修改,使之更加符合市場需求和人們的需要。
但是,期房預售制度在推進房地產市場發展、帶來一些利好的同時,也給房地產市場帶來了很大的隱患,受到了社會各方尤其是廣大購房者的一致貶責。
購房者為所有的錯買單
俗話說:『一手交錢,一手交貨。』但商品房預售制度打破了這一規則。曾有一段時間,開發商剛有了一張圖紙、甚至僅僅圈了一塊地就開始賣房,這時的商品房買賣行為是建立在一種信用而非實物的基礎之上。而既然是建立在信用基礎上的買賣,就必然存在某一方不守信用的風險,在商品房預售制度下,購房者承擔的風險是最大的,要為開發商、建材商、建築商等各方面的錯誤買單。
收房糾紛就是商品房預售直接帶給購房者的一大煩惱。在預售過程中,有的開發商亂打虛假廣告,到購房者收房時,綠化用地變成了停車場、幼兒園變成了足球場、精裝修質量粗劣等問題,都可能變成現實,這時候,購房者往往處於弱勢,權益得不到保障;而開發商卻成功實現資金回籠,也許又開始了另一個項目的開發。北京方舟苑小區就把原蓋10棟樓的規劃改為了12棟,佔據了規劃綠地;曙光花園社區開發商也在原規劃的綠地上建造房屋,類似例子不一而足。
產權證辦理難題是期房預售帶來的另一大問題。由於是期房銷售,所以在項目的大產權證辦理之前,購房者就已經與開發商簽訂了預售合同而後期開發商有可能因為某些原因導致大產權證無法辦理自然業主的小產權證就無法辦理;另一方面,有的開發商在項目的大產權證辦理下來之後,又把項目整體抵押給銀行,進行再次融資,在解押之前業主的小產權證仍然無法辦理;還有開發商以辦理小產權證為由,對業主提出不公平的要求。無論是哪一種情況,業主的小產權證無法辦理,都給其帶來了很大的麻煩:一是心裡不踏實,二是給房子的再次交易帶來很多阻礙。5月11日,七部委下發意見,其中規定個人購房不足2年轉手交易的要全額征收營業稅,而判斷購房的時間以產權證為准,由此引起了很多產權證矛盾集中爆發。
期房預售對購房者的不利影響還表現在,這種制度下購房者將無償為開發商的融資買單。購房人一般要提前10到15個月白白為開發商融資。通常情況下,從預售到正式交房還有一年左右的時間,這意味著購房者在不能使用物業的情況下,為建造中的產品支付貸款利息和保險費用。在現行利率標准下,以一套50萬元的期房為例,購房人一年就要支付3萬多元的利息和保費。而這筆錢就被開發商合法『榨取』了。
還有的項目在預售之後出現爛尾樓,其結果也是由購房者承擔。因為購房貸款是購房者與銀行間的協議,即使購房者所購房屋出現問題,也是絕對不能通過拒絕還貸的方式來抵抗的。比如莊勝廣場二期便是典型的例子。
期房預售制度有其特殊的背景,也起到了一定的積極作用,但期房預售給購房者帶來的問題也很多,這種在當初促進了市場發展的制度現在遭到了質疑。
開發商操控房價的如意金箍棒
對房地產有一點了解的人都知道,最近兩年開發商說得最多的就是供不應求,房價必然上漲。殊不知,供不應求一方面是由於住房需求增加引起的,但一個重要原因卻是由於很多開發商的囤地行為。
國際發改委宏觀經濟研究院王小廣認為,2004年北京土地購置面積為1572.50萬平方米,增長了13.02%,同期土地開發面積近634.20萬平方米,比上年下降58.48%。同時,北京市房產開發面積與土地購置面積之比從1997年的1.61,到2003年的0.78,再到2004的0.40,呈一路下降的趨勢,這說明大量已購置土地都沒有投入開發,而處於囤積狀態。
為什麼土地被大量囤積,開發商又不著急?原因在於其資金回籠的壓力小。
國家統計局的統計顯示,2004年房地產開發資金共籌措17168.8億元,其中,『定金和預收款』佔房地產開發投資資金來源的43.1%,位列第一;房地產開發企業自籌資金5207.6億元,佔全部資金來源的30.3%;開發商向銀行貸款3158.4億元,佔全部資金來源的18.4%。
不可忽視,在開發商的自籌資金中,有很大一部分都是來自於銷售收入,有的開發商先後運作幾個項目,前一個項目的銷售收入就是後一個項目的自籌資金,所以事實上開發商的資金壓力並不大,『空手套白狼』的說法也纔由此產生。而一位業內人士表示,開發商的資金門檻低,回籠壓力小,就傾向於『時間換金錢』,將房價越拉越高。他表示:『在樓市火爆時,開發商只要賣出1/10的房子就可以收回自有資金了。做生意的人都知道,成本收回了,就可以慢慢的玩,房價怎會不越賣越高?』
另一方面,房價迅速上漲,讓投機和投資迅速在房地產行業蔓延,有人轉讓房號,有人進行期房轉讓(『期房限轉』政策出臺前),也有人進行投資,用於出租。而投機者和投資者一多,房產的真實需求就難以預測,供求關系難以判斷,人們無法看清形勢。所以在認為現有房價合理的情況下進行簡單推理:土地越來越少,而需求如此旺盛,所以房價必然越來越高。排隊買房的現象也不難理解了。
不過,今年一連串的宏觀調控措施取得了非常明顯的效果。雖然個別項目仍然保持比較旺盛的銷售勢頭,但房屋總交易量明顯下降。北京市建委、市統計局、市國土局以及市發改委聯合發布的2005年1?7月房地產運行情況顯示,1?7月,全市商品房買賣成交16.3萬套,同比下降了8.9%,商品房預售成交10.7萬套,下降了21.7%!這說明了什麼?一位業主人士表示,雖然人們的購房需求比較旺盛,但供需關系並沒有緊張到白熱化的程度。
埋在金融庫裡的不定時炸彈
如前所述,開發商的開發資金分為『定金和預收款』、自籌資金和銀行貸款三部分,而自籌資金又主要來自於商品房銷售款。而購房者大多又采取按揭貸款的方式購房,按照首付30%,貸款70%的方式計算,開發企業自籌資金中也有70%來自於銀行貸款。所以綜合計算,房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上,一旦房地產開發商的資金或者信用出了問題,都會給銀行帶來嚴重的後果。
一直以來,房貸都被視為比較安全的一種貸款,因為有不動產做抵押,銀行借出的貸款有保障,一旦借貸者無法還貸,銀行有權處置房產。但這種房產的擔保如果要有效,也必須以房產市場的健康為前提,否則房產大幅貶值,銀行利益就會受到嚴重損害。
央行在這次金融報告中首次提到了房地產貸款的風險,報告指出:『房地產開發商貸款質量較差,農行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上,工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。』一方面,開發商自有資金比例逐年下降,房地產貸款潛在風險增加;另一方面,同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下,開發商在追逐暴利中,將銀子裝進口袋,把風險留給銀行。
期房預售制度曾發揮了積極作用,但現在也顯現了很多問題。這種制度是否還應該繼續執行下去?如果不繼續,是否又有其他可替代的制度?現在還不得而知。
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