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上周天津中心城區及郊縣市場繼續保持走高態勢,當周商品住宅成交量為19萬平方米,這也創下了自4月份以來天津單周商品住宅成交量的最高紀錄。本周中心城區及郊縣市場均未能續守高位,成交量出現較大幅度下挫。同時,由於郊縣成交均價小幅下挫導致本周天津商品住宅均價跌至4000元以下。據統計,本周(8月19日至8月25日)天津商品住宅成交量與成交均價分別為16.2萬平方米和3869元/平方米,環比降幅為14.5%和3.5%。
據統計,本周中心城區商品住宅成交量為6.5萬平方米,環比下降21.5%。成交均價為5301元/平方米,與上周基本持平。上周的主力區域南開區與河西區本周成交量均出現較大幅度下挫,這是導致本周中心城區難以再續前勇的主要原因。由於南開區連續兩周成交量保持在3萬平方米的高位,近期也無新項目上市,成交量回落在情理之中。本周末富力城將推出新組團,有望帶動該區域住宅成交量上揚。河西區同樣以高檔樓盤為主,這部分需求空間相對有限,並且競爭也非常激烈。在無新盤上市刺激下,南開、河西兩區成交市場均較為平淡。和平、河東、河北、紅橋四區本周成交量均有小幅上調,但由於這四個區成交規模較小,因此對中心城區成交量的拉昇作用亦相當有限。
近期中心城區進行首次推廣的項目有三個。一是位於南開區迎水道與榕苑路交口的海納10華裡,由5幢高層住宅組成。二是位於奧式風情區的百麗城堡,由百麗集團開發。三是福光集團的春和景明項目。其中前兩個項目均在10月份開盤。由於9、 10月份是天津樓市的傳統旺季,並且天津秋季房交會也將在9月底舉行,因此,這期間將出現新項目紮堆上市的現象。但相對於需求市場而言,天津新盤供應不僅總體規模較小,而且與實際需求結構存在一定脫節。要改變這一現狀,需要開發企業與政府部門共同努力,把開發重點放在能夠滿足主流家庭的普通住宅供應上。
郊縣市場理性回調上周由於塘沽區連續三周成交量在5萬平方米左右,從而力挺當周郊縣市場商品住宅成交量實現小幅上揚。本周塘沽區成交市場出現預期中的回落,成交量由上周的5.4萬平方米降至本周的3.9萬平方米,仍居全市各區縣商品住宅成交量榜首。據統計,本周郊縣商品住宅成交量與成交均價分別為9.7萬平方米和2911元/平方米,環比下降9.2%和3.4%,相對於濱海新區來說,天津環城四區發展仍然相對滯後。最近,天津市政府提出在中心城區周邊地區規劃建設10個新居住區。今年年底完成6個居住區的規劃,其中啟動4個居住區的征地,爭取年底前啟動部分居住區項目開工建設,以擴大明後年商品住宅的市場供應量。據了解,這10個新居住區大都位於環城四區,並且以普通住宅開發為主,這也意味著在政府規劃引導下,環城四區將迎來更大的發展契機。
預售制暫不取消前不久,央行在對外公布的《 2004中國房地產金融報告》中表示,很多房地產的市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度,因此可以考慮取消,改期房銷售為現房銷售。此建議一出立即引發各方關注。最近,建設部新聞發言人明確指出,國家近期不會取消商品房預售制度。中原認為,由於上半年宏觀調控已見成效,國內政策還是求穩為主,以保護市場平穩過渡。取消商品房預售許可制度,對房地產市場的影響難以估量,在當前環境下,全面取消這一制度既不現實,也不夠慎重。控制房地產信貸風險關鍵在於銀行強化風險管理,因此,中原認為,商品房預售許可制短期內不會取消,但房地產市場的規范化仍將繼續。
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