|
||||
隨著『央行調息』、『國八條』、『七部委意見』等政策的出臺及執行,曾飽嘗了『暴利』之甜的開發商也開始感到了市場的『寒冷』:土地緊張、資金緊張、銷售緩慢。在此背景下,一系列的房企聯合紛紛上演:中城房網改名為中城聯盟、萬通攜手泰達等等成為了人們眼中的一道『風景』,而近期,城開、天鴻集團計劃聯姻,順馳聯手首鋼也再次引人注目。
這些,僅僅是新政下的強強聯手自救,還是市場發展企業壯大的必然結果?這樣的合作,對於市場,除了產生一些所謂的巨無霸外,是否還會讓已經不低的房價產生波動,甚至再度上揚?
地產大勢催生『大並購時代』?
自『央行調息』以及『國八條』等政策相繼出臺並付諸實施,國家從土地、金融等方面對房地產的調控力度開始逐步加強。隨著政策的實施,調控效果也逐步顯現,房價漲幅開始回落。據報道,今年7月20日這一天,北京18個區域內13萬套可售住宅中成交數僅為65套,上海19個區域內16萬套可售住宅中成交量則是92套。這樣的銷售數量的確讓開發商心虛甚至恐慌。曾飽嘗了『暴利』之甜的開發商也開始感到了市場的『寒冷』:土地緊張、資金緊張、銷售緩慢讓他們倍感『不爽』,融資、拿地也一時成為熱門話題。優勢互補,強強聯合更成為很多『有識之士』的共識。房地產業內的『大洗牌』開始出現。
早在2004年3月,中國地產大腕俱樂部的組織『中城房網』正式改名為『中城聯盟』。中城聯盟將設立代表聯盟的發言人,對於重大的房地產行業政策的出臺發表聯盟的看法,並嘗試在一些房地產政策出臺前與政府政策制定部門理性溝通。
另一方面,一些重量級的企業也動作頻出,上演了一系列精彩的『故事』:萬科攜手南都,全面進入浙江;北京城開和天鴻集團也傳出聯姻的消息;一直引人注目的五大國有房企並購也有了新的進展。據北京產權交易所內部數據統計顯示,近兩個月來,有關房地產公司股權轉讓掛牌案例不下20起。北京還有一些中小開發商成立了自己的『拿地聯盟』和拿地公司。
對此,搜房營銷中心副總經理石軍認為,面對可能擴大的市場風險,企業之間互相聯手抵御是目前環境下必然的選擇。隨著樓市調控後續反應逐步呈現,將有越來越多的地產公司選擇走向合作或者合並。而首創集團董事長劉曉光則早在2003年就斷言:『地產大並購時代已經來臨。』
房企聯手圖謀操縱市場?
有業內人士分析,房企聯合一般不外乎三種目的:一種是為了優勢互補,實現資源的充分利用,如『雞蛋』換『糧票』;一種則是排擠他人,如一位業內人士所倡導的『拿地聯盟』;另一種則是眾多企業聯合,尋求一種合力效應,實現一個共同的利益目的。如房地產企業的『聯合唱漲房價』。
但無論房地產企業采取何種聯合方式,最終都將形成一個『壟斷性質』的『利益同盟』。而一個非常明顯的道理就是,越強有力的『聯盟體』越擁有更大的市場能量。
如2004年四號令後,華遠集團總裁任志強就公開倡議,希望北京大地產商結成聯盟,聯合向政府拿地,然後在聯盟內部進行再分配,那些不加盟的地產商將難以生存。
對此,今典集團董事長張寶全曾明確指出,任志強想搞壟斷。任何行政壁壘都是反市場化的,如果想通過這種方式獲取一種特殊利益,是一種壟斷行為。而中坤集團董事長黃怒波也對此表達了近似的擔懮:『現在北京出現一個很不好的現象就是有的房地產商到處宣揚儲備了多少地。如果北京真的出現新的利益集團,比如200家房地產商把土地大部分壟斷,那將是非常可怕的。』
據了解,經過各種兼並洗禮,目前廣州,合生創展集團、富力地產集團以及碧桂園集團等八大地產巨頭所佔市場份額業已超過了整個市場的30%。雖然它們之間沒有實際的『合作』,但在廣州的一次土地拍賣會上,全部7幅地塊中的6幅便被富力地產集團、保利集團和珠江地產三家實力雄厚的品牌房企所『瓜分』,其中富力地產集團更以7.7億元的價格獨攬了位於珠江新城的4幅地塊。
土地和資金對於房地產開發的意義不用多說,根據經濟學原理,在房地產行業,像這樣具有強勢資金、土地資源以及優勢市場份額的條件下,便具備了壟斷的基本要素。具有市場壟斷地位的企業,將有能力通過控制資源而將價格定在高於市場均衡價格的水平上,由此獲得超額利潤。而這,自然是頻繁合作的房地產企業所希望達到的效果。
而另一種更為嚴重的情況是,『一旦形成勢力很強的利益集團或者階層,它們將可能影響國家的政策走向,影響媒體的聲音,甚至與政府博弈,逼著政府不得不采取新的政策。』一位業內人士分析,這樣的例子並不是頭一次,如『18號文件』某種程度上就是『利益集團』催生的產物。
『聯盟』態勢拉昇房價上漲?
地產行業的『聯手』格局究竟對市場走勢有何影響?
有專家認為,房地產市場的土地、資金和項目等向大品牌、大實力的企業集中,有利於降低購房者買到『爛尾樓』的危險,大開發商在一定程度上提高了產品的品質,同時,由於大開發商的集中運作,房屋建設的總成本會降低,從而導致房價有一定下降。
而據媒體報道,2004年1月6日,廣州富力地產、城啟集團等八大集團首腦聚會並一致認為,2004年廣州樓市成交量預計將增加10%,樓價漲幅也將達到10%。這種樂觀情緒與廣州樓價過去3年平均每年下滑3%的事實形成了鮮明對照。然而後來廣州市房管局的統計數據顯示,2004年三個季度廣州房價都出現了不同程度的增長,第三季度廣州市原八區住宅均價與去年同期增長甚至超過了10%,房價走勢毫無懸疑地按照開發商的意願發展。
但寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同卻認為這樣的『聯盟』合作並不能長期促使房價上漲:『因為這畢竟是一個松散的聯盟。即使這些發展商在某些方面形成了一個利益共同體,共同進退,但最終大家都無法逾越企業聯盟所要面對的「囚徒困境」,即誰率先破壞聯盟,誰就可以得到額外的好處,又不會受到嚴厲的制裁。價格的競爭會讓有些人先支持不住,出現觀望的態勢,一旦有人采取促銷手段,聯盟態勢就會打破。』
在企業方面,也有一些人表示類似的看法。凱晨廣場策劃總監史志勇就認為,也許從最終目的上,開發商合作有『壟斷』的嫌疑,但從市場效果來看,中國目前尚不存在具有壟斷性質的企業,像中遠這樣的大型國企,市場佔有率仍距離『壟斷』太遠。如果真要談到『壟斷』,表現在北京市場上應該是一家房企在某一個區域佔有絕對的市場地位。
雖然目前很多的房地產企業還沒有足夠的市場佔有率來操縱市場,也沒有所謂的『價格聯盟』,但北京大江投資有限公司房地產專家任紀軍博士卻揭示了其中『漲價的奧秘』。他認為,由於房地產的特殊屬性,房地產企業之間的競爭主要是項目區位鄰近企業之間的競爭,結果形成了房地產市場類似寡頭壟斷的區位市場結構。房地產商通過默契合作,互相比照定價,不打價格戰,實現了一種非正式協議的價格合謀。
在土地價格不斷上漲和住宅市場結構性供不應求的市場中,不時出現房地產需求的增長變動,房地產商往往利用這種市場需求的變動去推動房地產價格的上漲,甚至把需求的潛在因素作為利好因素去炒作。例如北京申奧成功、城市輕軌通車、CBD建設等,都為房地產商提供了極具誘惑力的炒作空間,使房地產價格出現波段式上漲。房地產商最終獲得了區位市場企業群體利潤最大化的價格,從而使整個房地產業獲取了壟斷利潤。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||