隨著土地、稅收、金融等多種房地產調控政策的貫徹實施，北京房地產市場持幣觀望的陰影一直揮之不去。雖然零零散散的回暖跡象不時飄現，但整個市場依然相對冷清，特別是中高端房地產市場成交滯緩的現狀依然未見起色。

　　『二降一昇』是近兩月這一市場狀況變化特征的突出表現。

　　一是房地產投資下降。據北京市建委等相關部門聯合發布的市場信息表明，2004年全市房地產投資低於上年同期16.1個百分點，房地產開發資金中的外資同比下降51.2%。住宅投資逐月下降，1?4月商品住宅投資同比小幅增長2.5%，1?5月的投資同比下降3.2%，1?6月下降8.1%。投資下降源於對未來信心不足。二季度房地產企業景氣指數同比下降0.96點，企業家信心指數比一季度下降5.8點。房地產企業融資指數同比下降37.6點，比一季度下降45.9點。全市商品住宅期房房價首次出現3.3%的降幅。

　　二是消費下降。5月份全市新增商品房交易數量銳減48%，多個區縣交易量為零。6月末，全市個人住房消費貸款同比下降42.1%。據央行最新調查表明，為買房而儲蓄的居民人數佔比明顯回落。未來三個月打算購買住房的居民人數為19.1%，較上季度下降2.9個百分點，較上年同期下降2.2個百分點，為歷史最低點。

　　『一昇』是指商品房空置面積上昇。截至6月底，全市空置一年以上的商品房同比增長20.8%，增速比上年同期高25個百分點。在全部空置一年以上商品房面積中，商品住宅空置面積佔商品房空置面積的71.2%，同比漲幅為8.8%。可見，目前觀望氛圍明顯，市場顯現不明朗狀態。

　　在持幣觀念的態勢下，下半年房地產走勢成為各方關注的焦點。從政策發揮作用的時間周期看，宏觀調控措施發揮作用通常具有半年左右的『時滯』。目前房地產新政正處於執行、操作階段，政策效應正在逐漸顯現，宏觀調控政策對房地產的降溫作用已逐漸顯現，短期內居民買房的意願減弱，持幣待購行為增加。從房地產商品供給方面看，北京今年下半年將有86個樓盤集中上市，約相當於每兩天就將有1個樓盤上市，超過了幾年前是3天1個樓盤上市的速度，一共提供約29655套住房，總面積大約在252萬平方米。之所以出現下半年房地產集中放量，主要是由於去年在8月31日整頓土地新限制措施前通過的288個項目已經完成開發周期，並且經過上一輪土地整頓後，開始了新一輪土地供應，開發商加速了土地開發速度。從政策走勢上看，包括人民幣匯率改革之後，其他金融政策下一步走向尚不明朗、各種政策尤其是稅收等短期內不會改變。綜合各種因素，在房產商品短期供給增加，消費信心尚未恢復之際，如果沒有新的政策出臺，持幣觀望氣氛在年內不會消失。

　　觀望期結束可能持續到年底，但離市場出現拐點還有多遠？一般來說，任由市場自我調整需要兩年時間，政策效果滯後期一般為半年左右。當前正處於政策發揮效果階段，欲縮短持幣觀望期限，使投資者、生產者、經營者、消費者恢復信心，需要政府從政策上給予市場預期，引導居民理性消費。縱觀房地產發展全局，高房價是中國房地產市場特色，在控制房價漲幅和價格增長速度條件下，房價穩步上昇是大勢所趨，特別是在北京房屋以真實需求為主，投資需求比例為17%，低於國際警戒線20%的界限。從房地產調控經驗上看，出現市場拐點通常需要外界政策的刺激，政策因素作為外部衝擊力對房地產周期波動發揮著重要作用。目前房地產市場已經發生變化，房地產調控政策初見成效，後續政策可能要等明年，筆者由此以為，房地產市場拐點可能出現在2006年春季。

　　作者簡介

　　王華春，1973年出生，四川合江人，經濟學博士，博士後，供職於北京師范大學管理學院，已發表相關論文30餘篇，主要從事公共管理學和宏觀經濟研究。