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這段時間,天津市酒店式公寓卷起一股投資熱潮,對實際銷售的調查顯示,投資的比例超過了一半。一些項目在宣傳冊中乾脆直接印出『回報分析表』,以直接引導和促進投資型購買,事實證明,收到了良好的效果。
有什麼能比投資房地產的回報率更高?美國《商業周刊》中這樣描述:『自1980年以來,強勁增長的美國經濟和低廉的貸款使得人們認為坐在新購住宅的花園裡,一邊悠閑地享用咖啡一邊看著報紙上不斷飆昇的房價就是生活的全部意義。四十年來,全新商品房價只下跌過兩次。』
此前的幾年中,這樣的場景同樣可以用來描述中國。然而投資已經變得不再理性,有誰能看到這股浪潮下的暗礁?
『僅僅2005年的頭六個星期裡,住房貸款利率就上漲了半個百分點,這個數字將在明年增加到可怕的7%。摩根士丹利已經預計今年將是房地產市場價格與需求的飽和點。一旦美國房地產市場出現衰退,將直接影響到美國經濟的復蘇。從2002年至2004年,住房貸款業務一共帶來了4000億美元的利潤,這些「熱錢」大多被直接用於再投資,一旦這種經濟聯動崩潰,美國將無法應付它巨大的財政數字,特別是在全世界掌握的美國有價證券總額也超過5000億美元的時候。』
我們現在投資房地產時理性與否,將決定我們將來是否面對同樣的恐懼。今年上半年,樓市調控幾次三番掀起波瀾,人們一次次陷入對政策的誤讀中,又一次次地衝出迷局。先是大量來自購房者的聲音認為,在政策的打壓下,房價要跌了,但立刻有觀點明確地評論說,政策只是在放緩房價上昇的速度,最終目的是穩定房價,因為政府不可能一手策劃出一個經濟崩潰的局面。緊接著又有分析認為,政策調控的對象是投機和投資,自用需求者不在界內,隨即湧現的反對觀點提出,調控的源頭目標是控制非理性投資,理性投資也不在界內。那麼究竟什麼是『非理性投資』呢?顯然,這種觀點中的『非理性投資』指的是靠短期買進賣出牟取暴利的投機行為。因為所謂『非理性』,就是指喪失理智,也就是智昏,常言說『利令智昏』,因此『牟取暴利』的投機行為就是政策最終要打擊的『非理性』投資行為。推論的過程盡管有些幽默味道,但看上去依然嚴絲合縫。
在3—6月間,新政策連續出臺,而本市的這些酒店式小公寓偏偏選擇在7、8月開始上市,不僅如此,更加令人費解的是,預計的原本可能因受調控影響而銷聲匿跡的投資型購買力,反而出人意料地表現出了大幅的增長。
一位專門銷售酒店式公寓的項目經理陳述了三個緣由。其一,天津目前的發展狀況距離目標城市定位——國際化港口大都市還有一段距離,在這個距離拉近的過程中,城市的發展將會引發兩個結果:一是外來高素質人口增加,二是城市擴張。外來人口增加,正好擴充了酒店式公寓的適住人群——年輕、高收入、過渡型等;而城市擴張,則成為房地產能夠長期保值的關鍵——市區土地價格將會不斷提高。其二,在以往本市市場中,此類產品幾乎空白,現在雖然大量出現、凸顯了競爭,但卻恰恰是市場需求集中暴發的反映。其三,人們已經學會了如何綜合考慮地段、價格、面積、功能、物業管理等諸多要素,並在此基礎上建立了做出理性判斷的自信。
這種分析顯然是一個良性的預示,至少我們可以從中讀出一種趨勢——房地產投資正在拒絕非理性的誤導,逐步走進理性的王國。的確,前有駭人聽聞的調控政策,後有市場低迷賠本折手的投資風險,中間是對產品本身價值的把脈與判斷,有這幾項圍攻,即使是面積小、總價低的小公寓,投資者也需要捏著一把冷汗入局。
在美國,30年貸款利率已經漲過6%,房地產漲幅創下了新高。人們賺錢又避開風險的方式是令我們難以想象的搬家——搬到一個地價更貴的地方,這裡的搬不是搬家具行李,而是整幢房子搬。木頭房子搬起來最便宜,1000平方英尺的一層房屋50英裡要15000—17000美元,更貴的是磚房,價格加倍。一則新聞上說:奧馬哈一間原本2000美元的破房子搬了幾英裡就賣出了30000美元,後來經過開發商修整賣到135000美元。由於房價變動劇烈,近年來美國搬家公司業務大增。
當然,如果有一天我們發現搬動房子的成本足夠劃算,我們也不妨把房子蓋在郊外,然後再搬到市中心賣個好價錢。假如這一天成為可能,也不失為一項理性的選擇。但理性終究沒有標准、沒有界限,有句話說的好:所有錯誤都是在絕對正確的前提下犯的。如果太相信自己的理性,這相信本身,便已不再理性。
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哎呀,產權酒店似真好啊!