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連日來,有關小戶型樓盤的消息頻頻爆出:一邊是供應擴大——新項目接連入市開盤,另一邊是市場向好、需求猛增,甚至在一些項目中出現了與大勢相逆的搶購局面。調查顯示,目前市面上以誠基中心、非常公館、新浪潮、摩登天空、煥日線等項目為代表的小戶型樓盤已經佔領了不小的市場份額,一輪小戶型購買熱正在悄然興起。可以看到,『以多種類戶型產品包裝樓盤』已不再是使開發企業情有獨鍾的選擇,新的供應格局已經形成。分析認為,小戶型樓盤在這一階段的大舉出現並非偶然,而是水到渠成的結果。
變臉闖江湖
綜觀這些項目,大多數打出了『酒店式公寓』、『精裝小豪邸』的概念包裝,特色鮮明、產品集中,地段多屬於CBD中心、內環沿線或四通八達的商務區,面積通常在30—60平方米,價格高昂,平均開盤價超過6500元/平方米,一些產品還附贈精裝修。中原物業投資經理梁女士認為,此類樓盤不再是傳統意義上的小戶型,而是已變臉的『昇級版』。
以往的小戶型是相對於大面積套型而言,它們常在同一項目中出現,擔任著不同的市場角色。在銷售中,小戶住宅往往是最先售空的,但即便如此,由於成本、利潤、綜合品質等多重條件的限制,企業與小戶型開發還是保持了距離。
而今,小戶型變臉後大舉入侵,對此泰瑞地產銷售負責人韓循認為,人們生活、消費觀念的轉變是重要的促成因素。在住宅消費的引爆初期,多年以來的『空間夢想』集中釋放,追逐『大而華』成為一度盛行的買房標准。但隨著對空間享受的日漸麻木,一些獨屬於大戶型的缺陷開始暴露,比如入住後的衛生問題,由於當初的盲目求『大』,很多擁有大面積住宅的家庭不得不犧牲大量時間打掃房屋,以致終日疲憊不堪。
現在,小戶型的集中出現標志著人們對產品觀念的理性回歸,這種產品將更貼近於購買者的實際需求。據了解,現在市面上經過『昇級』的小戶型產品在品質方面比以往下了更大工夫,由於要兼具總面積小且功能齊備的要求,戶型的空間分割和使用功能上更加貼近實用和居住舒適。
總價躍居首位
不能否認,在影響購買的各項因素中,價格當屬第一。一項對目前主流購買力的調查顯示,人們可接受的首付款在10萬元左右、月供2000元以內,由此計算出的最高承受總價基本限制在50萬上下,這是市場的消費主力,開發企業要想適應市場、盡快回籠資金、爭取利潤,就必須推出適應主力的產品。
然而,土地、建安等各項成本在不斷提高,樓盤單價因而上昇,企業不能放棄利潤壓低單價,只能在總價上尋求既符合市場又贏得利潤空間的突破點。以銷售單價6500元為例,一套60平方米的住宅其總價為39萬元,位於主流消費可承受范圍內;而仍以此計算往年熱銷的100平方米住宅,總價將高達65萬,超過了多數消費者的可承受范圍。同時通過考量性價比,這些具有較高品質的小戶型項目的單價並不高於周邊,這就使得它們在區域競爭中因總價的優勢而略勝一籌。
眾所周知,需求建立在購買力基礎之上,它是一切消費的前提,產品要想贏得市場,首先要適應市場中的購買力。不可否認市場中存在著高檔需求,但迎合主力群體能使企業風險小、回報快,小戶型的出現則解決了這一系列難題。
南開大學房地產博士劉玉錄指出,小戶型項目的規模化入市是房地產開發適應市場需求的機制在起作用,是市場成熟的體現,另外住宅需求的細分趨勢也促進了產品的集中供給。雖然需求促使市場火暴,但小戶型的湧現還是屬於迎合市場的短期現象,不適宜大規模開發。(吳江)
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