|
||||
進入天津的眾多外埠地產大鱷中,有兩大『集團』最引人關注。一方是以合生創展、富力、金地等為代表的廣州、深圳開發商,另一方則是以萬通、中遠、億城為代表的北京開發商。這一南一北兩大勢力之間的思想碰撞和觀念交火從北京市場一直延伸到天津。因地域、人文、環境、市場的不同,南北方開發商對房地產的理念和操作有著許多差別。南派地產一方在產品細節和人性化考慮上領先一籌;北派地產一方在天津開發更佔地利優勢,他們更了解北方城市的市場需求。南北兩派地產商之間的碰撞,勢必會在新產品、新技術、新概念方面為天津購房者帶來更多實惠。南派代表:
合生創展集團副總裁、天津地區公司總經理:楊小平
北京富力城副董事長、天津富力城董事長:謝強
金地(集團)天津房地產開發有限公司總經理:郝一斌北派代表:
天津遠馳房地產總經理:武文勇
天津萬通時尚置業營銷總監:何澤利專家代表:
戴德梁行天津分公司研究顧問部經理:王紅
合富輝煌房地產(天津)銷售總監:岑小春南派開發商更重細節
王紅:比較而言,南方開發企業的戶型設計更精巧、經濟,以保證居住者足夠的功能分區為主要目標,比如一套100平方米的住宅,北方開發商可能只做成兩室,南方開發商則大多要做成三室。這和南北方建築標准的不同有一定關系,但主要因為開發商的開發思路不同。其次,南方開發商更重視和擅長園林景觀設計,比如在廣州、深圳等城市,環境與建樓並舉,甚至是環境先行。而北方城市的許多樓盤仍停留在先蓋樓再補環境的被動狀態。另外,南方開發商更重視策劃和宣傳,比如廣州番禺板塊的熱銷,就是廣州房地產市場整體策劃包裝最成功的一個例子。而北方很多項目,包括案名、廣告、策劃,實際上都是從南方借鑒過來的。
楊小平:國內房地產業最先從珠江三角洲興起,南方開發商擁有比較豐富的開發經驗。比如合生的經驗就在於大盤操作,抓准每個城市房地產發展的脈絡,在未成熟區域大量拿地、長期開發、等待昇值,這樣所需的建安成本可以因為規模而降低很多。
郝一斌:南方的開發商尊崇『產品主義』路線,在社區規劃、景觀環境營造、產品細節等方面投入的精力更多一些。這可能和南方購房者的購房習慣有關系。在南方購房被看成是一門生意,所以更注重生意的好壞,或者生意的實惠,市場迫使南方開發商做房地產時需要花費更大的精力,將性價比做好纔能具備競爭力。
同時,即使同屬於南派企業,企業氣質、產品特征也會有所不同。比如在深圳有著『文科萬科、理科金地、工科中海』的說法。這一方面說明即使在同一個城市,企業的經營理念也存在差異;另外一方面說明了企業的理念被最終落實到社區和產品上,由此而形成的社區精神和客戶特質也會有所不同。北派開發商擁有地利
武文勇:業內都認為北京開發商概念玩得好,能打動購房者,這其實和北京的人居環境有關。首都是全國的文化中心,北京人對文化的渴望更迫切一些,買房時也希望能獲得一些精神層面的東西,這也促使北派開發商更擅長將地產與當地文化結合起來。這並沒有錯,因為概念可以引導生活方式,關鍵是一個度的問題,以及能否最終實現。像現在很多南派開發商到了北方也要做一些符合北方消費者心理習慣的概念性東西。
何澤利:南北方由於地域、氣候的不同,人們的消費習慣、需求心理也是完全不同的。相比之下,南方消費者更開放一些,而北方消費者則更內斂,不張揚。具體到建築產品上,南方購房者喜歡塔樓,對景觀的要求高於對朝向、采光的要求;而北方購房者喜歡板樓,由於氣候原因景觀無法做得像南方那麼充分,但在朝向、采光方面要求卻很高。
比較而言,北方開發商的優勢是更了解本地客戶的消費心理,在做項目時具備地利。比如前幾年南方開發商大舉進軍北京,有很多都遇到了『水土不服』的問題,很多在南方受歡迎的東西到了北方並不被購房者接受。因此,南北開發商異地開發時非常重要的就是一定要深入研究當地購房者的需求,結合當地實際。
岑小春:誰也不能否認地產投資具有地緣性。相比於其他行業,房地產是一個地域性很強的行業,任何一個南方的開發商都不可能將其在廣州、深圳的成功經驗照搬到北京或天津。如何在盡量短的時間內融入到當地的文化中,與當地市場實現成功對接,是每一個異地開發商必須面對的難題。北方開發商擁有的最大資源,就是北方當地豐富的人脈,南方開發商剛剛北上之初,也走了很多彎路,因此南方企業的本地化進程十分重要。南北開發商日趨融合
武文勇:其實無論深圳、廣州的開發商也好,還是北京的開發商也好,大家都處在一個起跑線上。只是由於南北方地域上的差異,南派開發商給北方帶來的風格和北方傳統有一定的差異,賦予社區的文化也有所不同。比如在北京,同樣是開發商組織的業主活動,廣州開發商搞些詩會,北京開發商則搞場球賽。雙方都是在互相學習,特別是在目前信息高度交流的情況下,很多新概念都是在各城市之間互相復制。
謝強:南北開發商如果有不同的話,大概有兩點:第一是區域不同,第二是觀念不同。過去在南方做項目,樓體、間距、采光、通風、外立面,跟北京設計規范、施工規范不一樣,這是區域造成的。到北方以後,一定把南方和北方結合起來做,纔有生命力。
楊小平:對項目的操作精細程度不完全是按照南派北派來分的,很多事情不是有沒有條件做,而是看開發商如何來做。比如京津新城項目的園林綠化,在廣州合生做景觀做得很好,但在北方綠化成本非常高,第一年種的樹都死了,第二年我們又重新聘請了很多專家,精耕細作,現在終於成功了。當然,南方開發商到北方來也有很多需要學習的地方,觀念上也需要轉變,要符合北方的氣候特點和居民的居住習慣。
郝一斌:南北開發商可以做一個類比:中國傳統上對於婉約派與豪放派詩詞意境的界定也可以運用到房地產開發上,南派產品就是『楊柳岸,曉風殘月』般溫潤細膩;北派的產品則是『大江東去』般氣勢豪放。由於受地域、氣候、風俗習慣的影響,房地產開發帶有很強的地域特征,比如南方的項目對於水環境、高層的認可度比較高,北方城市則講求住宅的朝向、戶型方正等要素。如何將雙方的優勢融合到一起,是一個值得探討的問題。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||