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營業稅征收初期二手房交易量曾經驟減,進入7月份以來,隨著天津市市民走出觀望期,市場又開始回暖。
二手房交易征收營業稅政策已經正式實施了40多天,二手房市場在最近的兩個月內也已歷經數次震蕩。眼下,營業稅新政帶來的市場觀望情緒已經開始緩解,買賣雙方也已經在交易中對這一新稅種達成了共識。
中介市場交易量恢復八成
從5月份傳出征收營業稅的消息後,二手房市場就開始產生明顯反應。首先是新政正式執行前的集中拋售,然後是新政推行初期的交易量驟減,而現階段市場則又開始回暖。據房地產中介人士透露,目前本市二手房市場交易量已經恢復到了新政執行前80%的水平。
國家關於征收二手房交易營業稅的有關規定已經從6月1日開始執行,天津市也隨之頒布了相關補充政策。從6月1日到15日的短短半個月,本市中介企業的業務量幾乎下滑了四至五成。很多原定交易或掛牌的房源轉向租賃市場,而七八成的購房者也都開始持幣待購。進入7月以後,市場開始重新昇溫,幾家大型中介公司都表示其交易量已經恢復到新政執行前的八成水平,而一些趁此推出『免中介費』、『快速成交』等服務的公司則恢復得更加快速。
雖然市場溫度回昇意味著房價仍舊堅挺,但購房者似乎仍舊更熱衷於旺市交易。正准備購房的齊先生認為,眼下正是又一個置業良機。他表示,新政策剛推出時曾經摸不清房價將如何變化,因而不敢出手,如今市場又開始活躍,相信一定時期內房價會保持平穩甚至略有上昇。
營業稅大多由購房者埋單
根據新政規定,不符合普通商品住房標准的房屋進行交易時,賣方應繳納相應比例的營業稅。而本市目前已經成交的一些二手房交易中,營業稅的埋單者實際是以買方為主。
目前本市規定的二手房交易營業稅基本稅率為5%,加上教育附加費等附加稅費,非普通商品住房交易時共需繳納總房款5.55%左右的稅費,各區縣附加稅費有所差別。本市龍盛地產經營有限公司總經理王穎透露,目前已經成交的非普通二手住房交易中,新增的營業稅及其附加稅費實際大多是由買方繳納,還有一些是買賣雙方『AA制』共擔,而完全由賣方自行繳納的則寥寥無幾。
對於代人繳納營業稅及其附加稅費表示贊同的購房者不在少數。剛剛完成一單交易的瞿小姐坦言,如果自己不肯為賣方承擔營業稅費用,對方也會將這一成本加入房價,且按其增加成本後的價格計算,稅費和總房價都會提高。與其增加雙份負擔,倒不如自己來支付這一費用,並按雙方談妥的價格進行交易。
市價平穩冰釋持幣者疑慮
二手房交易征收營業稅的政策一經出臺,很多二手房市場的買家就立即開始謹慎觀望。其中多數人的態度為,針對高端住房推出的新政策可能會使房價走低,若交易後房價下跌則會得不償失,不如先觀察市場動態再作決定。
雖然二手房交易量在大幅度下降,但市場價格卻始終沒有明顯變化。經過一個半月的觀察,大多數購房者又重回市場,其中涉及營業稅費用的房源交易也開始上昇。據本市房管局有關人士透露,由於工作程序等問題的銜接,本市營業稅的實際繳納工作是從本月初纔剛剛開始。而從市場交易情況來看,整個6月的二手房交易量還不足5月份一周的數量,涉及營業稅的房源更是鳳毛麟角。而7月份以來的成交量已經相當於新政前的八成左右。一些中介公司人士表示,應繳納營業稅費用的房源成交量已經佔到總成交量的近10%。
容積率判定標准仍未確定
不過,營業稅的推行在實際交易中也已經出現了一些執行瓶頸。例如,判別房源是否符合普通住房標准,本市已經確定了四項標准,即個人購買超過2年,住宅小區建築容積率在1.0以上,單套建築面積在144平方米以下,實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。以上四個條件有一項不符的房源,交易中都必須繳納營業稅及其附加稅費。但關於社區容積率的判別卻沒有明確的出具渠道。市房管局有關人士坦言,目前容積率只是規劃部門對於商品房項目建設的審批條件之一,對於購房者而言,不論是《商品房買賣合同》,還是房屋交易進件程序過程中,對於容積率的判定都無從取得相應證明,營業稅的收繳只能以其他三個條件作為主要判斷依據。眼下通常采用的判別方式為,別墅產品按照容積率1.0以下判定,多層和高層建築住宅一律按1.0以上容積率計算。
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