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有業內人士預測,天津今年將成為寫字樓市場的爆發年。資料顯示,天津市今年全年新增寫字樓項目12個,新增面積41萬平方米。截止到上半年,進入銷售階段的寫字樓已近一半。那麼目前天津寫字樓市場的供需關系是否合理?產品的現狀和前景又將如何?
市場厚積薄發
近兩年,天津市商務樓宇的發展勢頭遠不及住宅產品迅猛,住宅成為房地產市場的主角原因是多方面的。一是需求效應,居民改善居住條件的需求迅速釋放,而寫字樓的需求相對理性;二是宏觀效應,危改、市政投資帶來的經濟快速增長,中小型企業效益水平大大提高,對寫字樓的需求需要積累;三是行業因素,相對住宅產品來說,本市房地產業對於如何開發適應市場需要的寫字樓產品缺乏經驗,因而不能引起市場的興奮點。
這些障礙的存在,使得垂青寫字樓的開發企業在整個操盤過程中戰戰兢兢、瞻前顧後,難以施展身手。同時,經驗的不足、借鑒案例的缺乏,使得已建成的寫字樓同質化問題嚴重、使用功能不完善、物業維護出現尷尬局面。這些問題更進一步促使企業在面臨選擇寫字樓開發時徘徊不定,甚至打了退堂鼓。如此下來,使得以寫字樓為主的商務樓宇漸漸成了開發企業眼中的燙手山芋,敢望卻不敢及。
當前的情況恰恰證明了這一點。據統計,目前天津市場雖在規劃中的寫字樓項目不少,但全市范圍實際在售的寫字樓項目僅有五、六個,選擇范圍相當狹窄,而且除地段有所差異之外,同質化問題仍然存在,這與天津近1000萬人口大都市的經濟狀況顯然很不相當。
機遇成熟
2005年的寫字樓市場已不同於九十年代。提起當年,一些經歷過的人都禁不住倒吸涼氣,幢幢爛尾樓為城市的天際線畫下了不堪回首的一筆,其中有些至今仍在矗立,無人問津。
業內人士認為,如今的市場情況與當年已經大不相同。十年前,民營企業大多規模弱小,無力租用或購買寫字樓;如今的購買主力———金融、貿易、服務、物流等新興產業在當時尚未崛起,未形成氣候。而今天,大量新興企業迅速成長,國內外資金已把天津視為投資熱土,宏觀經濟的大背景推動寫字樓市場已開始進入大力發展階段。
隨著天津在華北地區、環渤海經濟圈中的中心定位以及城市經濟的總體發展,將會有大量的新批外資企業駐紮,再加上外地企業的進入、本地新企業的誕生、舊企業的擴大和改善,這些都將促使辦公場所的熱需,從而帶動寫字樓市場的繁榮。隨著需求的增長,以現有速度擴大的供應數量和質量已不能滿足市場迅速擴大的要求。
但在目前,由於寫字樓項目的籌備、施工等周期比住宅要長,短期內也形成了競爭不足的局面。相比豐富多彩的住宅市場而言,現有寫字樓項目雖然在地點、類型上各有特色,但在置業者來看可選空間並不大,因此每有新品入市,都會攪動市場、形成波瀾。一些企業判斷,眼下正是寫字樓發展的良好機遇。
產品換代空間大
對於寫字樓產品,一位房地產資深人士有著很細致的理解。他認為,受兩個因素的限制,目前天津市場中寫字樓產品的平均水平還比較低。這兩個因素:一是從操作上照搬了住宅的模式;二是從設計上簡單模仿,沒有把握住產品應具有的個性。而要想擺脫這兩個限制、避免陷入老套,唯一的辦法就是突破,也即是創新。
他認為,創新是需要基礎的。如果創新建立在空想的基礎上,那麼它就毫無價值,甚至幼稚可笑。如果是建立在熟悉市場、具備專業素質的基礎之上的創新,那麼必然會贏得市場的認同,經得起市場檢驗。
他說,寫字樓產品市場模式的選擇相當關鍵。所謂市場模式,是指寫字樓是屬於租用型物業還是銷售型物業。它的選擇取決於多重因素,如地段價值、客戶定位、產品規劃等,其中有些還是互為因果的。市場模式是寫字樓最根本的決定要素,一旦選取,產品便具有了針對性,操作路線也會清晰可見。
銷售型寫字樓把產權轉移給業主,使得業主在使用寫字樓時不僅是消費,同時也是在投資,發展商實際上與業主分享了房產的未來價值。出租型寫字樓更強調管理服務,使用者給付的租金純粹是消費,只是享受服務。根據企業的策略不同,用家會做出不同的選擇。與出租型相比,銷售型寫字樓的服務和管理也很重要,同時還要在戶型設計、設備選擇、配套設施方面花更大工夫。(吳江)
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