|
||||
從今年6月1日開始,政府的房地產稅收政策發生了根本的改變,不但對不同面積的住房進行了區別征稅,還特別規定,買房者如果在取得房屋後兩年內就賣掉,將按照房屋成交價的5.55%征稅,也就是全額征稅,而以往則是按照房屋買賣的差額征稅。
此外,『六一』之後購買非普通住宅將按3%的比例征繳契稅。日前本市房管局發布了2005年房屋租賃市場指導租金,不少讀者打電話詢問,手頭的房子是賣掉合算,還是出租合算,應廣大讀者的要求,快報專門請專家為讀者算了一筆細賬。
不同購房者的房屋轉讓成本公式為:轉讓成本契稅+營業稅+其他一次性支出根據新的房地產稅政策共分為六種情況:
1、未超過2年的普通住宅。其契稅按買入總價的1.5%收取,而營業稅按其賣房總價的5.55%收取,即:契稅=買入價×1.5%;營業稅=(買入價+差價)×5.55%;其他一次性支出:包括保險費、公證費、律師費、印花稅、評估費、中介費等。轉讓成本=買入價×7.05%+差價×5.55%+一次性支出。
2、滿2年的普通住宅。與第一種情況的不同點是不用交營業稅,因此根據以上計算,即:轉讓成本=買入價×1.5%+一次性支出。
3、六·一前簽(預售)合同未滿2年的非普通住宅。與第一種情況相同,即:轉讓成本=買入價×7.05%+差價×5.55%+一次性支出。
4、六·一前簽(預售)合同已滿2年的非普通住宅。它與第一種情況的差別在於營業稅按照賣房所得的增值部分的5.55%收取,即:轉讓成本=買入價×1.5%+差價×5.55%+一次性支出。
5、六·一後簽(預售)合同未滿2年的非普通住宅。第5、6種情形的應交契稅增加到買房總價的3%,其營業稅的繳納情況則分別與第3、4種情形相同,因此:轉讓成本=買入價×8.55%+差價×5.55%+一次性支出。
6、六·一後簽(預售)合同且已滿2年的非普通住宅。轉讓成本=買入價×3%+差價×5.55%+一次性支出。
具體購房者的應用實例例一:劉先生在2002年10月份買了一套總價35萬元的80平方米的普通類住宅,現以45萬元賣掉,其他一次性支出1萬元。該地的房屋租賃指導價格為25元/月/建築平方米。
這個案例屬於第二種情形。由政策可知,他可以免交營業稅,則他的轉讓成本為:轉讓成本35萬元×1.5%+1萬元1.525萬元投資收益45萬元-35萬元-1.525萬元8.475萬元年平均投資收益率投資收益/投資成本/年數×100%8.475萬元/35萬元/2.75年×100%8.8%
出租一年收益80平方米×25元×122.4萬元年出租收益率2.4萬元/35萬元×100%6.86%這樣,房屋轉讓的收益要高於房屋出租的收益。例二:張先生今年3月份買了一套面積150平方米、總價在120萬元的非普通類住宅,現在想以131萬元脫手,其他一次性支出合計為1.5萬元。該地的房屋租賃指導價格為30元/月/建築平方米。
根據政策,張先生屬於上述第三種情況,則他的轉讓成本為:轉讓成本120萬元×7.05%+11萬元×5.55%+1.5萬元10.5705萬元投資收益131萬元-120萬元-10.5705萬元0.4295萬元投資收益率0.4295萬元/120萬元/0.25年×100%1.43%出租一年收益150平方米×30元×125.4萬元年出租收益率5.4萬元/120萬元×100%4.5%在這種情形下,租房的收益率遠高於轉讓的收益率。(劉連松)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。網友評論 1 條,查看全部 | ||||
買房人聯合起來,都買房,開發商一有錢就降價了。