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地產是稀缺資源的一種。如果房價超過社會購買力房子應當賣不動。太原購房團的躁動和石家莊的樓市『有價無市』正在充分驗證這一道理。這背後的現實是外來需求被透支……
需求膨脹攪熱市場
太原:房地產的『欲望城市』
山西煤多,因此富了一批小礦主。隨著這些先富起來的人把錢大把大把地灑向房地產,山西房地產市場也相應『火熱』而昇。
這些炒房人大都是在山西各地從事煤、焦炭、生鐵生意的私營企業老板、經營管理者。
山西,很容易令人聯想起『晉商』這個詞。曾幾何時,這個詞在中華民族的歷史中尊榮無比。而太原,在清朝晉商富甲天下的洪流裡,並不顯眼。
世易時移。山西人在房地產領域仍舊不甘寂寞。太原作為山西首府在房地產市場中較快,六年的時間裡不斷增長。從1998年全省停止福利分房至今,房價漲幅近30%。
4月末,香港特別行政區《個人理財》雜志在全面分析中國內地37個大城市的房價狀況後分析道:在中部6個省會城市當中,太原市房價以每平方米3050元而高居榜首,而人均收入僅排名第四。
山西煤多,因此富了一批小礦主。隨著這些先富起來的人把錢大把大把地灑向房地產,山西房地產市場也相應『火熱』而昇。
營銷讓房市『蘇醒』
當全國的房地產市場都在流行『找代理』時,太原的開發商還完全意識不到什麼叫策劃、推廣以及為什麼要這樣做。
早在2001年之前,太原的商品房均價還不到每平方米2000元。開發商幾乎不做廣告,而且不僅是有錢人,連老百姓買房都不按揭(近兩年稍有好轉)。
從2000年開始,第一批代理行進入太原。開發商開始打廣告。2001年,位於阜東街的『君臨天下』項目通過在報社上連續做廣告,在開盤當天房子賣了近80%。這使開發商嘗到了甜頭。此後,其餘開發商競相效仿。當時『君臨天下』的房子賣到均價每平方米2100元,而據我愛我家太原市桃園店的業務員介紹,現在『君臨天下』的二手房每平方米出售價格已經超過2800元。
就在這一年,聲名顯赫的鄧智仁率信達行到太原洽談項目。當時這個舉動,令親身跟隨鄧智仁到太原的推廣部李菁(化名)和同事們都頗為突然。對所要接手的新大陸房地產公司的永樂苑小區更是一無所知。他的任務是在盡快了解山西太原的房地產市場及本項目情況後,做好推廣的前期准備工作。
在李菁看來,太原房地產廣告媒體的選擇面較窄,專業樓盤廣告媒體還沒出現。但從一些樓盤已經開始采用平面廣告形式來看,開發商已經有了宣傳推廣需求。但還沒有像北京的樓盤廣告一樣鋪天蓋地、花裡胡哨、極盡稀奇古怪之能事。從這一點上也說明太原的房地產市場尚處在剛剛起步階段。
代理行的到來為市場帶來新鮮的經營理念,也徹底改變了開發商以往的經營模式。開發商們突然發現,錢比以前好賺了。一位開發商表示,2002年以前的期望值也就在10%左右,在此後就成倍的增長,變成了20%、30%,甚至更高。當然,房價隨之水漲船高。
購房團攪熱樓市
山西購房團,是山西本土樓市培育的一支新『力量』。這些炒房人大都是在山西各地從事煤、焦炭、生鐵生意的私營企業老板、經營管理者。
與其他購房團不同的是,他們更偏重把房子買下來作為自己的固定資產,居住而不是從中賺錢。
早在2003年,北京人濟集團組織看房團到北京看房,成交結果之好出乎開發商預料。此後該公司一直鍾情山西市場,並於去年在太原設立了辦事處,派出營銷人員長駐山西,專業從事山西地區的銷售業務。
2004年,寶星置業房地產公司也在山西省城太原進行推廣,在一周之內認購80多套,非常火爆。現在太原依紅經紀有限公司全程代理寶星園在山西的銷售。之後不久,位於西單北大街的一個項目,也開始推廣,可是第一站並不是北京,而是直奔山西。
一個有意思的現象就是,他們買來的房子很少有出租或出售的。而是由自己或子女持有,『正是由於這部分人的大量存在,使得房價迅速的提昇。』
太原某電視臺記者講述了一件很無奈的事情。去年他看中了位於長知路(非黃金地段)的『陽光地帶』,一期開盤時的價格是2780元/平方米,事先也跟代理商口頭協議。但他去晚了,加上因采訪沒帶現金而沒買到房子。因為這個房子戶型小,總價低,最主要的還是有很多人買了整層。陽光地帶在建的二期報價已經到了4600元。
此外,這些小礦主還參與拍賣土地。當初陽光地帶的這塊地,2002年的地價是30萬~40萬元一畝地。陽光實業志在必得,沒想到拍賣時因為有兩個小礦主的參與,抬高了地價。陽光實業花了2.9億元纔拿下來230畝地(合120萬元/畝)。
『南移西進』的代價
太原的房價真正開始猛漲是在2003年下半年。在大規模進行改造的同時,太原市提出將市政府南移,並加快西南發展。『南移西進』一時間成為熱門話題。
目前太原市中心迎澤大街以北已經基本沒有可開發用地,南移政策則加快了對南部落後地區的發展。但隨著城市面貌改造而來的便是房價上漲問題,由於拆遷等補償費用的增加,使得土地成本增加,房價也水漲船高。
拿正在拆遷改造的柳巷來說,柳巷商業街是華北第一個夜市在這條街上有很多商鋪和老字號。地價由原先的50萬元/畝,一下子漲到了200萬元/畝。
太原市市長李榮懷曾作出批示,要求全面查清造成太原房價上漲的原因,並制定切實可行的措施,抑制房價的過快上漲。今年初,太原市政府承諾舊城改造和經濟適用房竣工30萬平方米。
但許多開發商在經濟適用房開發中鑽空子,從自身利益出發,自行定戶型、定面積、定銷售對象,導致住宅面積過大、總價過高現象。年初某房地產公司推出經濟適用房小區,最小戶型都在130平方米,總價達35萬元的『豪華型』經濟適用房,大大超出了中低收入家庭的購買能力,將最需要經濟適用房的群體擋在了經濟房的門外。
資料顯示,太原市居民需求的住房面積在60~120平方米之間的佔41%,而市場上的商品房120平方米以上的佔85%,供需關系嚴重錯位。中高檔房建設量大,還不斷漲價。如濱東花園住宅小區一年內調價三次,2003年底住宅銷售價格起價為每平方米2800元,到2004年底起價調整到每平方米3800元,一年內漲幅達35%以上,高於全市商品房住宅價格平均漲幅。
記者手記
需求膨脹的背後
『太原的房子就像頗有姿色的傲慢女人,除非你有錢,不然她看都不看你一眼。』在太原的著名商業街柳巷采訪時一位路人這樣對記者說。
這位路人的話也許不代表全部,但卻很典型。在接受采訪的人中,80%人表示無法承受現在太原的房價。雖然這些人大都工作了幾年,有些積蓄,但買房子還是個『畫餅充飢』的事兒。
不過,還是有不少開發商看來充滿信心,他們堅信房價一定還會漲,雖然現在有買不起房的人,但只是整個房地產市場發展中一個階段。『到2007年,太原的房價還會有一個飛躍。』
一般而言,家庭年收入與一套住房價格的比例關系如果在1?3到1?6之間是最為合理的。而太原的統計數字顯示,購買一套80平方米的商品房其價格至少是一般家庭年收入的15到20倍。
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