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徐先生2003年9月購買了王女士轉讓的期房,約定在2005年9月小產證辦出時合同生效,並辦理產權轉讓事宜。徐先生和王女士在補充條款中約定,按房屋總價的30%支付定金後,簽訂了上海市房屋買賣合同,並明確合同履行時定金轉為價款,未履行時,任何一方違約,按定金罰則承擔責任。2005年2月,王女士口頭告知徐先生,因房屋漲價,原先約定的價錢太低,所以不賣了,並承諾承擔違約責任。徐先生不服,要求王女士繼續履行合同,王女士不予認可。
律師觀點
徐先生和王女士在簽訂合同前先約定了補充條款,並作為合同的附件。徐先生依補充條款的規定支付定金後,與王女士簽訂了房屋買賣合同,同時,在補充協議中還明確該定金在合同履行時(小產證辦出過戶時)轉為房價款,在未辦出小產證履行過戶時賣方違約不賣或買方違約不買,均按照定金罰則承擔責任。可見,該定金不是定約定金而是敦促雙方履行合同義務的履約定金。從這個角度看,合同約定的生效條件只能使對合同某一部分的限制,具體來說是對辦出產證後過戶轉讓的限制。徐先生可用以下三種方法來維護自己的權益:
1.要求王女士繼續履行合同並支付違約金。《合同法》第一百一十條:『當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行』。並且根據該法第一百零八條:『當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的,對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任』。
2.解除合同並獲得補償。王女士不履行合同的行為,主觀上存在錯誤,使徐先生的利益遭受損失。作為無過錯一方的徐先生可以選擇解除合同並獲得補償,具體包括雙倍返還的定金和既得利益的損失(即2000年至今的上漲房價)。《合同法》第一百一十三條第一款規定:『當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應相當於因違約所造成的損失,包括合同履行後可以獲得的利益(即王女士因房屋漲價獲得的利益)。但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失』。
3.采取『拖延政策』。如果與王女士協商後無法達成一致,就只能一直拖到小產證辦出之日,也就是房屋買賣合同的生效之日,然後根據合同上約定的爭議解決條款提交仲裁或提起訴訟,通過法律途徑來解決。
大道律師事務所蔣昊律師
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