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多數購房者忽視了所購房屋的“產權期限縮水”問題,也不清楚“土地使用權”與“房產產權”是兩個不同的概念。但真的細究起來,確實讓人大吃一驚:房屋“產權期限縮水”使購房者的錢包癟了不少!而衆多開發商含糊其辭,把“房產期限縮水”利益損失轉嫁給購房者,是不容置辯的現象。
七成購房者忽視房產權期限縮水
在不少購房者爲“房屋面積縮水”紛紛選擇與開發商對簿公堂的時候,卻忽略了“房產產權期限縮水”這一潛在的“竊賊”。
記者在採訪中發現,超過70%以上的購房者不清楚“土地使用權”與“房產產權”之間的不同概念,也沒有意識到絕大部分能夠入住的房屋都不同程度地存在着“產權期限縮水”情況,自己也就在不明不白中成爲“冤大頭”。概念不同理解難、時間長評價估算難、國家條例變更難,成爲“隱性縮水”侵吞百姓錢包最大的可能性。
概念模糊:買賣雙方難辨析
陳玉泉是廣西師範大學的一名研究生。不久前,他在南寧市琅東新城區購買了一套價值50多萬元的新房,在簽訂商品房購買合同時,他留意到:土地批註期限與自己能夠到手的房產證期限之間有近5年的間隙。
“在我國法律規定中,‘土地使用權’與‘房產產權’是兩個不同的概念,也是法律界和經濟學界爭論的焦點,別說很多老百姓搞不明白,就是房地產開發商自己也弄不清楚。”與房開商經歷了一番脣槍舌戰的陳玉泉頗爲擔憂地說。
按照我國《城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,土地使用權出讓的最高年限分別是:居住用地70年,70年土地使用期滿後,土地收歸國有,地上建築物仍然屬於業主所有,如果再次申請土地使用權,則應該根據當時的地價水平,補交土地出讓金。
根據這一條例,在房屋產權制度改革過程中,購房人取得的商品房使用權限是在70年土地使用權基礎上的“縮水後期限”或者“剩餘期限”。
陳玉泉告訴記者,他曾經在網絡上通過個人聊天室的方式進行過隨機調查,發現超過90%以上的購房者不太關注“產權年限縮水”的問題,但對於實際使用面積縮水的問題非常關注。
“產權期限縮水”:信息不明估價難
“住宅用地的使用期限是70年,但按房產證上的日期推算,我買的房子只有65年使用期,整整少了5年!”南寧市民李玉明拿到所購商品房的房產證時,覺得自己“吃了虧”。
李玉明算了這樣一筆帳:“我付的總房價是70萬元,少5年可就等於多付了5萬元!”
然而,包括房屋產權管理登記部門、房地產開發商、法律和經濟學界人士都不贊成這種簡單的估算方式。南寧市房地產開發商韋強認爲:“房屋價格上漲實際上已經彌補了由於房屋使用期限‘縮水’給購房者帶來的損失,這種價格上的漲跌呈現出‘堤內損失堤外補’的態勢,不能用簡單‘購房價格除以使用時間’方式來計算。”
據瞭解,近年來,圍繞房屋使用期限的產權糾紛開始不斷浮出水面。不久前,浙江寧波市“怡江春色”小區的購房者在收樓時就發現,他們實際能居住的時間只有56年,比其所理解的70年期限少了14年!廈門市信陽花園的10戶業主更是因爲所購房產的使用期“縮水”10年而將開發商告上了法庭。
香港天龍房地產開發諮詢公司負責人徐天舉認爲,信息不透明尤其是土地批租期限和房產證中房屋使用權限不透明,是造成產權“縮水”,購房者利益受損的重要原因。“開發商非常瞭解其中的奧祕,但購房者卻常常因爲信息不對稱而成爲受害者。”