天津經濟發展的『高歌猛進』和房地產市場的『瓜熟蒂落』,快速催生出眾多的現代商業區,並形成了現代新興商圈與傳統商圈相映爭輝的喜人局面。同時,一些現代大型商圈的形成,不僅極大地提高了本市居民在物質與精神層面的生活質量,同時也成為推動區域經濟發展、改善區域招商環境、構建文明和諧社會的先鋒動力。而隨著天津市經濟發展的戰略東移和順馳太陽城等地產大盤的積極拉動,衛國道商圈正在迅速形成,並以區位卓越、業態先進、路網通達、市場基礎殷實而成為眾多投資者『尋金雞,育金蛋』的淘金寶地。
經濟東移衛國道商圈優勢凸顯
從經濟學的角度分析,一個區域板塊的形成和商圈的發展必須符合三個基本條件:
一是它必須符合城市的經濟發展方向。就是說商圈的時代性、前瞻性要強;二是它必須滿足人們日益增長的物質需求和精神需求。即商圈的商業服務功能一定要完善,並可在一定程度上引領區域商業發展潮流和生活時尚潮流;三是商圈的市場基礎一定要好。即在核心商圈輻射區域內必須有足夠的消費人流支橕。
從經濟發展方向看,衛國道商圈位於河東區經濟發展前沿,正處於津濱兩地經濟連接的黃金節點。隨著天津經濟的戰略東移和『一根扁擔挑兩頭』的多核心戰略規劃,河東區將重點建設三個節點、開闢五大功能區、形成六大商圈,河東區第三產業的發展將形成與和平區等傳統商業區相映爭輝的喜人態勢。而衛國道新商圈因坐落於河東、東麗、濱海新區的交通樞紐地帶,位於天津經濟戰略東移的前沿區域,其獨特的區位優勢,得天獨厚的發展環境和經濟東移帶來的巨大發展機遇較其它商圈往往更勝一籌,發展優勢不言而喻。
從業態構成來看,衛國道商圈匯集了家世界、易初蓮花等多家大型品牌超市和近十個大、中型現代配套商業區,商業總經營面積高達幾十萬平方米,服務功能匯集餐飲、娛樂、旅游、購物、休閑、健身等多種高端業態,這種大規模、多元化的商業業態集群與組合,可充分滿足現代人群日益增長的物質生活需求和精神生活需求。
從市場基礎來看,衛國道新商圈方圓 1.5公裡內常住人口高達 35萬人,周邊匯集太陽城、陽光星期八、鳳溪花中城、百合春天等 20餘個現代居住區,其中包括天津五大居住區之一的麗苑居住區,居住區總建築面積近 300萬平方米,這種雄厚的固定消費群將為衛國道商圈注入強大的發展動力。同時,由於商圈地處河東、東麗、濱海三區交匯的黃金節點,可惠及三區的鼎盛人流,使商圈的市場優勢和發展優勢更加凸顯。
路網發達承載三地商機
一位經濟學家認為,商圈的價值重點體現在地段價值上,而地段的價值則重點體現在交通價值上……
如果用此觀點來考證衛國道新商圈的交通優勢,可得出更樂觀的結論:綜觀商圈周邊的交通路網建設,衛國道商圈具有陸、海、空立體交通優勢。從陸路交通環境來看,衛國道是天津的迎賓線,是進出京津塘高速路的必經之路和連接津濱兩地的城市交通樞紐。商圈距天津 CBD僅 10分鍾車程,距離開發區、保稅區也僅 20分鍾車程,並緊鄰地鐵二號線出口,同時,近十條公交線路、快速路、輕軌等編織的交通路網,縱橫通衢,使衛國道商圈可充分惠及市區、東麗區、濱海新區的鼎盛人流。從海路來分析,衛國道商圈是距天津港、塘沽港口最近的市區商圈,可充分吸納來自港口和塘沽旅游區的強大旅游資源,這種區位優勢其它商圈無可比擬。從空中交通優勢來看,衛國道商圈距濱海國際機場僅 5分鍾車程,隨著首都國際機場和天津濱海國際機場的跨區域聯合,天津濱海國際機場將承擔起 2008年奧運會空中客運和物流運輸的重要使命,而衛國道作為 2008北京奧運客流的迎賓主乾線,其近水樓臺的衛國道商圈必然會率先贏得奧運商機。
另外,天津四環線建設日前也提上了政府工作議程,其修建的主要原則是從三環線向外延伸 4-5公裡,建成後的四環線將包容八大衛星城和空港物流加工區。四環線的建設將使外環線成為城市中心區,從而將進一步提昇衛國道商圈的土地價值,使商圈的發展優勢更為樂觀。
先進業態橕起龍頭商圈
業態的先進性將直接決定一個新商圈的核心競爭力與市場地位。位於太陽城 1#地塊,由順馳集團傾力打造的又一城大型水景餐飲、娛樂、酒店商業群落,以致力於服務環渤海經濟時代的戰略發展構想,及海納中西美味與異域風情的規劃定位,成為商圈內的點睛之筆,並使衛國道商圈的核心競爭力與投資價值得到了更大化的彰顯。
又一城商業板塊位於太陽城 1#地,項目以餐飲、娛樂、酒店為商業主體,具有鮮明的時代特色和先進的商業開發理念。具體分析,又一城具有三大業態優勢:
一是新概念餐飲規劃獨樹一幟。又一城在餐飲業態規劃方面最大特點是超越了同質化,將餐飲業態昇華到餐飲文化的高度進行功能劃分,如該項目闢有以全國地方特色為主題的風味餐廳;以景觀、生態為特色的旋轉餐廳;以歷史風韻為特色的古典餐廳;以海鮮、野味為特色的珍品餐廳;以情調為特色的西式餐廳等,可謂薈萃中西美味,品盡古今風情,這種業態的先進性規劃無疑更具有市場競爭力。
二是『一站式』時尚娛樂消費理念。又一城將成為了解天津娛樂和夜生活的首選去處,開創一種屬於我們自己的生活方式。五光十色的霓虹、動力四射的節奏、豐富多彩的活動為不眠的人們趕走倦意。夜幕降臨,美好生活拉開帷幕……
三是酒店功能定位市場優勢明顯。 2004年 1至 6月,本市四、五星級飯店的平均出租率已達 73%,而去年的 7至 9月,天津市四、五星級旅游飯店的出租率已經突破 82%,並且經常出現出租率『全線飄紅』的喜人現象。這使該項目擁有了良好的市場發展空間。
從衛國道商圈的整體投資環境來看,天津經濟戰略東移的規劃優勢、交通路網三脈惠及的區位優勢、數十萬固定客源構成的市場優勢以及由順馳太陽城酒店商業橕起的先進業態優勢,構成了衛國道商圈無與倫比的核心競爭力和巨大的投資價值,並使之成為據守環渤海經濟前沿的天津龍頭商圈。(翔盛)