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房產新政『組合拳』威力在一手房市場初顯。一切跡象表明,新盤銷售周期在拉長,當天開盤當天搶光的現象不再,代理商、開發商不得不重新審度市場、重新定價。市場好時,售樓小姐、售樓先生們個個都是『朝南坐』,現在不得不承認『顧客是永遠的上帝』,個個笑臉相迎,盼客下定。
開盤一個月樓盤銷售進度不足五成,有的甚至只賣掉幾套。有人就此論定,這是樓盤向下走的一個征兆,宏觀調控政策會導致樓市逐步出現『下跌』現象。但是,業內人士卻如此分析,上海樓市正逐步從浮躁回歸到理性。房產畢竟是大宗消費品,樓市不可能永遠是一開盤就一搶而空局面,這是不合理現象。通常,一個樓盤的銷售進度應該保持在半年至1年時間。在前幾年市場不好的時候,有的樓盤賣了幾年都賣不完。
上海樓市是否真的出現滯銷現象?是不是所有的房子都賣不掉了?日前,記者兵分幾路實地走訪售樓現場,一探究竟。
內環內房:悄悄開盤慢慢銷售
都說市中心房抗跌性強,好房子不怕賣不掉。在常德路某高檔樓盤售樓處裡,開盤一個月來,銷售進度雖然變慢,但是樓價依然高開,售樓人員也堅信終會有人來買房。
早晨10點不到,記者一踏進售樓處先在門口的來客登記表上登記。上面顯示,今天看房人數僅兩人,而昨天也只不過十來個人。『房子挑選餘地大嗎?』記者問道。售樓先生回答:『這次開盤是一幢樓,一百來戶,近半成已被預訂,兩房挑選餘地小於三房。』接著,售樓先生開始了一番熱情詳細的介紹,對記者提出的問題一一耐心回答,並主動提出不妨現場看看樣板房。對經歷過買房的人來說,這種售樓態度已久違了。在幾個月前,別說挑選房型,就連樓書都還沒看見就急吼吼地把房子『搶』回來。如果排隊排在後面,購房者根本沒有選擇餘地,任售樓人員擺布,『12樓沒有,兩房沒有,三房要嗎,不要後面的人上來,要的話,18樓的不錯。』如果在簽合同時對某些條款有異議,馬上會遭來售樓小姐的『黑臉』,『哪能介拎勿清,儂買到算勿錯了,不要的話,人家搶著要』。現在,售樓人員態度來了個180度轉彎,開始拼命推銷樓盤。
從4月初開盤至今,該樓盤均價一直穩在兩萬元以上。據該售樓人員稱,一個月來銷售率超過50%,銷售的大部分為兩房,三房僅售出十來套,這是由於三房面積都比較大,現階段購房者對總價很敏感。和3月份開盤的一幢樓相比,這期的銷售進度慢了很多。售樓人員回憶,當時在不作廣告的前提下,單價兩萬多的樓盤剛開賣就售完,因此,此次開盤開發商在調高單價的同時,也希望在不做一個廣告、不宣傳的前提下馬上售罄。不料,連續出臺的宏觀調控政策導致了售樓處門可羅雀。但是,售樓人員顯然對市中心高檔樓盤信心十足,並認為這只是一個短暫現象,市中心樓盤如此稀缺不怕賣不掉。而記者從『網上房地產』獲得的信息與售樓人員所說相差甚遠,105套可售房源已簽約的僅11套,三房僅售出兩套,合同撤銷次數達到14套。
也有小部分中心樓盤出現退號現象。比較典型的要數4月12日開盤的內環線內的熱門樓盤『香梅花園』三期,總共九十多套房子,自10號起就開始有人排隊,而且是通宵達旦,被子鋪蓋一起上,場面一度失控。但記者從簽約處了解到目前的銷售率只達半成,許多持號者放棄購房。與此相同的是浦東另一熱門樓盤『地傑國際城』,4月12日推出360套房源,開盤時有六百多人前來搖號購房。但在開盤上市十天後,售出房源90套左右,近七成持號者放棄購房。這種搖號時鬧猛,簽約時冷清的情況在4月開盤的樓盤現場處處可見。更有甚者竟無人前來參加搖號,現場冷冷清清。
中內環間房:理性看市多手准備
中環線內閘北共和新路沿線的新開樓盤是目前市場的一個熱點,在廣中路嘉園慧之湖現場,寬廣的大道通向一個極具現代感的橢圓型建築———售樓處。向銷售代理的上海房屋銷售公司打聽情況,該盤要到5月底左右開出,目前正在做緊張的前期准備。問及宏觀調控對開盤的影響,銷售主管頗具信心:作為閘北區今年的重點大型居住區,而且是全裝修樓盤,目前一期積累的意向客戶超過2000組,且房源有限。盡管如此,開發商也認識到政策調控的影響以及大盤的後續效應,相信本次會確定比較合理的價格。
位於洛川中路的悠和家園是該地區近期唯一開盤的樓盤。上月28日開盤當天,記者看到售樓處前來買房的客戶已經排起不短的隊伍,銷售情況似乎還不錯。據該樓盤的代理商品揚公司的負責人介紹,該樓盤一期共推出134套房源,在未做任何廣告的情況下,開盤當天銷售就超過了三成。雖然與過去開盤即告售罄的『盛況』不能相比,但銷售進度與公司預計的比較符合。該負責人告訴記者,公司在開盤前曾對近期上海新開樓盤銷售情況作了調研,發現3月份開盤的樓盤銷售情況非常火爆,但4月份開盤的樓盤銷售情況大多不甚理想,一些原本准備近期開盤的樓盤都推遲開盤日期,公司也曾經考慮過更改開盤日期。但仔細研究後發現,銷售情況不理想的樓盤大多是市中心的高檔樓盤和位於外環附近的樓盤,中環線附近單價在一萬元左右的樓盤供應量很少,於是決定按期開盤。他認為,現在樓盤銷售周期拉長說明樓市需求向自住需求回歸,過去開盤一搶而空主要是投資客過多造成的,對自住客來說,看房、選房常常要反復斟酌,需要一定的周期作決定是正常現象。該負責人還告訴記者,銷售難做了,它對上海的房產代理商提出了更高的要求。這次開盤比較成功的原因是公司預見到了市場變化,在開盤前做了精心的准備,比如在滬上首次推出無紙化銷售、電子樓書、客戶購房資金預算等新的營銷手段,在銷售時起到了很好的效果。
中外環間房:持幣觀望放棄投資
記者近日在中環線和外環線一帶暗訪,明顯感覺到房產新政『組合拳』的力量。搶購狂潮轉淡,投資客紛紛退出市場,即使是自住客,也因價格瓶頸和房產新政的陸續出臺而選擇了持幣觀望,甚至主動放棄購房權。
楊浦區目前可售房源不多,作為居住大區,面對著相對旺盛的需求,新盤上市一直比較搶手。但近日由於政府宏觀調控政策影響,市場觀望氣氛漸濃,新盤推出後反映並不如以前熱烈。以楊浦區的珠江香樟南園為例,今年2月26日3期開盤,前三天就吸引了上百人排隊,開盤當天94套房源幾乎一日售罄。時隔月餘,同一樓盤3月下旬開盤的4期270套房子至今只賣出70套。究其原因,上海珠江投資有限公司營銷總監宋悅青感嘆:『最明顯的原因就是外來投資客的減少,幾乎可以用「蒸發」來形容。』據該公司統計,2月份開盤時,外地客戶較多,大約有20%,其中大部分為浙江人,而三月份開盤的外地投資客的比例不足10%。絕大多數為自住需求。
對於宏觀調控政策帶來的影響,率先帶領楊浦樓盤突破均價萬元大關的華昇新苑采取了慢慢『捂』的做法。據『網上房地產』上顯示該樓盤二期總計463套,當前可售311套。但記者在售樓處被冷若冰霜的接待小姐告之,二期房子已經全部售光,三期房子5月10日開盤,推出的是24和25號兩幢,共68套房,預計開盤均價在16000左右,想買的話到時再來。記者轉進小區裡觀察到,除了已入住的1期10幢樓外,尚有8幢14-17層的小高層待售,那麼按照可售房311套估算,還有6幢樓在待價而『捂』。自2004年9月銷售以來,房價從11000元/平方米漲到現在16000元/平方米,難怪開發商篤悠悠地捂盤。
記者留意到對面的一家小中介公司有該樓盤的二手房源出售,毛坯房掛牌單價在15000元左右。跟中介攀談起來,表示手裡有多套該小區的房源,多是投資客以1萬元左右買入,空關到現在拋出來賺取差價的,如果誠心想要,價格還可以再談談。
外環外房:自住者買投資客拋
4月中下旬記者三次來到外環線附近探盤,發現不僅新盤難售,次新房拋盤量也猛增。當地各中介公司顯示:上海康城4月21日拋出675套;雅閣花園別墅4月20和21日共拋出23套;麗水華庭20和21日共拋出95套;如柏林春天21日一天拋出38套;淺水灣別墅4月21日拋出9套;綠洲長島花園4月21日拋出16套;星儷苑4月20日之前無人拋售,20和21日拋出18套。如此拋盤,令各中介門店又是歡喜又是懮。喜的是房源充足、手裡有貨,再也無『巧婦難為無米之炊』之虞;懮的是,房源過剩加劇了購房者的持幣待購的心理,觀望氣氛越發濃厚。
以居住客為銷售對象的外環線樓盤卻依然保持較好的銷售態勢。如位於浦東金海路的絕對城市,4月開出的第二期150套,客戶已全部預約完畢,簽約超過70%。詢問近期政策對銷售的影響時,售樓經理介紹:這個樓盤的銷售對象主要是周邊金橋開發區的職工,樓盤附近包括第二工業大學的4個大學,以及購買一期後聞訊前來的外區客戶,以自住為主。從目前多層7500元,小高層8000元的均價看,價格穩中有昇,銷售比周邊其他樓盤為好。唯一受影響的是首付成數的提高造成部分訂房者的資金困難,銷售人員需要為這些客戶提供更深入的服務。
(文章中所述樓盤銷售進程均以當時『網上房地產』統計為准)
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