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伴隨京城二手房市場供給量的日益加大,從前年的2.1萬套至去年的4萬套上下,而今年業內人士普遍認為交易量將上新臺階,年年增長的交易量也在無形中促進著經紀行業的不斷發展和完善,其中與交易量相關度最高的問題就是二手房的交易方式。市場專業人士分析認為二手房交易方式的衍變從另一側面反映出了二手房市場正在逐步邁向成熟,在北京二手房市場發展的短短4-5年間其經歷了三次轉折性的改變。
第一階段:在北京二手房市場的起步階段,由於各個經紀公司的規模有限,客戶、房源量都較少,因此普通的居間服務形式,即買賣雙方各自登記,由經紀公司進行配對,並單獨面向其中一方(買方或賣方)進行交易的形式比較普遍,但接受這種服務方式的賣方在等待成交的時間裡得不到任何的時間補償,且業主為了快速出售,盲目地在多家經紀公司登記,這無形中加大了其碰到不法中介的幾率,同時又要忍受不同經紀公司多個經紀人的頻繁打擾,這讓想出售房屋的業主頭痛不已。
第二階段:在北京二手房市場發展的初期,幾家相對成立時間長並初顯規模的經紀公司脫穎而出的時代,二手房銷售『獨家代理』的方式漸漸嶄露頭角。即賣方只需在一家最認可、品牌知名度較高的經紀公司登記並簽署『獨家代理協議』即可,無需多家公司登記。而此種服務具備可行性的大前提就是該經紀公司已經擁有了一定規模的門店數量(50家以上),並基本覆蓋京城二手房交易熱點地段,客戶數量每月能夠保穩定在接近5位數字以上。這避免了第一階段中業主時常被打擾的困惑,且品牌意識的逐漸深入人心也同時規避了由於接觸多家公司而帶來的不確定性風險。因此在規模較大的經紀公司獨家代理的業務量所佔比重也正在增加,現階段已佔到了總業務量的40%左右,因此市場人士認為銷售方式從『一般的居間』到『獨家代理』的階段是二手房交易方式的第一次轉折性的改變。
第三階段:在二手房市場已進入初期運行階段,透明交易被重視品牌戰略的大公司如『鏈家』正式提了出來,即買賣雙方見面,法務人員全程陪同的方式進行陽光操作。這主要是針對二手房市場在發展初期產生的經紀公司違規操作、騙吃差價的不法行為。其中『現金收購』的交易方式就存在著較大的暗箱操作隱患。於是應運而生了『限時出售』服務,不僅秉承了透明交易的正規操作,同時保證了消費者收益的最大化。首先顧名思義『限時出售』即經紀公司與業主商定委托時限(一般為一個月),若超時未售出,經紀公司承諾賠付業主一定金額。這樣的補償對業主的利益是極大的保障,同時,對經紀公司的經營行為也是一種約束,杜絕了其拖欠賣方房款,佔用買方資金挪做他用的違規操作,從交易方式的層面牽制了經紀公司的行為。
『限時出售』——不但可以給業主帶來滿意的收益補償,同時也制約了經紀公司的操作行為,達到了一箭雙雕之效果。由此,有關市場專業人士認為在二手房交易方式經歷了兩次轉折和不斷完善的過程中,在透明交易的大環境下,『限時出售』這一二手房交易方式是符合現實需要也是公平、公正、公開的交易市場的需要。
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