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2005年一季度,中國的房地產市場仍然保持高速增長的勢頭,引起了國家的高度重視,最近國務院就穩定房地產市場出臺了八點意見。
圍繞『國八條』,全國工商聯住宅產業商會於今年4月初召集商會主要領導及顧問,就行業對當前房地產市場形勢的認識與對策建議進行了研討。在黃孟復主席的指示下,經征求住宅產業商會副會長及顧問的意見,全國工商聯住宅產業商會在4月27日提出了『對當前房地產市場形勢的認識與對策建議,並通過全國工商聯將該『對策建議』上報到國家有關部門。
據了解,全國工商聯住宅產業商會主要針對五大問題提出了『對策建議』。
一是從供需角度客觀分析房價。全國工商聯住宅產業商會提出,按我國現有PPP折算的人均GDP計算,參照同期國外的發展情況,房地產業增加值在年GDP中的比重應平均在10%以上,而根據國家統計局數據,我國1991年-2003年,房地產業增加值平均只佔GDP的1.8%(有關專家認為由於統計口徑問題,該比例被低估。但即使加以必要的調整,估計也就5%左右),仍遠低於發達國家持續多年的10%水平,尚處於較低的發展階段。
參照同等GDP發展階段中,美國、日本、德國、法國的情況,住宅投資應佔固定資產投資的20%或更高的比重,並約持續三十年,而目前我國住宅投資僅佔固定資產投資約12%的比重,遠遠低於經濟發展的需求。因此可以預見在未來的二、三十年的中國經濟發展中,房地產必然仍是中國經濟發展的支柱產業。在確定這一經濟發展的基礎前提下,對房地產業進行調控的手段應以長期發展的預期出發,確定發展戰略和相關政策調整。既要防止短期的暴漲,同時要支持、鼓勵、保護其長期穩定的發展。
房價上漲的原因很多,其中最重要的是對房地產市場供需關系的判斷。
住宅產業商會的判斷是:目前房地產市場自用性住房供求矛盾加大;強制性需求可控,但仍偏高;投資渠道狹窄投資性購房增加。
商品房生產的供給累計總量(含經濟適用住房)2003年底只佔全部城鎮住宅存量的13%。按現有的房地產增速,每年約提高3-5個百分點的供給比重將難以滿足新增家庭的需求。
2003年拆遷總量約為1.3-1.4億平方米。2004年下降了約40%,仍高達7000-8000萬平方米,其所創造的需求量與拆遷前相比約為1.4:1,約等於當年新竣工住房的1/3。這一部分強制性需求與城市規劃、市政設施、舊城改造、危改房建設等密切相關,屬於各級政府可控的范圍。
住宅產業商會提出,商品住宅本身就具有使用功能和投資功能,在投資方面又可分為長期出租型和短線炒作的投機型。目前在個人銀行存款處於負利率而又沒有更具吸引力的投資渠道的情況下,大量個人投資流向房地產市場是必然的。
住宅產業商會對住房供給的分析是:高檔商品房所佔的套數比例很低,但面積大、單價高,對平均房價影響大;經濟適用房供給比例下降,拉高平均房價;中檔商品房供量大,其房價增幅雖高,但未達不合理程度。
住宅產業商會特別提出,房價統計應具備可比性,同類住宅分段統計,並增加按套計算的房價,避免因按每平方米計算的平均價造成的信息不對稱。
住宅產業商會認為,住宅供給方面出現問題的關鍵是低收入住宅的供給嚴重不足以及廉租房供給的缺位。由於針對低收入家庭的住宅供應從政策和機制方面的缺位,導致商品住宅市場的供應集中在中高端,而恰恰這類產品最具投資價值,投資和投機性購房又推動了這類住宅價格的循環上漲。
同時,住宅產業商會指出,我們的現行政策有誤區。目前美國的住房私有率為68%,英國為67%,德國為42%,而我國為76%,我國在發展規劃目標中提出:『到「十五」末期基本實現每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質量較高的住宅』,這就意味著住房私有率將達到100%。在現階段,我們應保障的是『人人有房住?,而不是『人人有房產?,更不能引導『人人買新房?。
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