很多人不明白什麼是房地產投資信托,記者為此走訪了天津商聯房地產資產管理有限公司總裁孫黃健先生。
房地產投資信托是信托業中的一部分,近年來其在信托投資中所佔的比重逐漸上昇,投資金額不斷增加。2003年央行121號文件出臺以來,房地產投資信托一度成為開發商解決資金問題的新渠道;同時,開發商對信托的追捧也令經歷了第5次整頓的信托業看到了絕佳的發展機遇。於是,一年多的時間裡,數量眾多的房地產信托計劃被推出。據有關統計數據顯示,2003年第二季度,全國有30家信托公司發行了54個集合資金信托品種,其中房地產信托項目16個;第三季度3家信托公司發行了51個信托品種,其中房地產信托項目11個;第四季度共有34家信托公司發行了87個集合信托品種,房地產信托的數量已經成為各大信托計劃之首,37個房地產信托產品共募集資金35億元。2004年第一季度,房地產信托項目有29個,共募集資金32.41億元,其資金比重達到49.796。同時,又有50多家信托公司重新注冊登記。
房地產投資信托常聘請專業顧問公司和經理人員來負責公司的日常事務與投資運作,並實行多樣化投資策略,選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務。通過集中專業管理和多元組合投資,有效降低投資風險,取得較高投資回報。中小投資者通過房地產投資信托在承擔有限責任的同時,可以間接獲得大規模房地產投資的利益。房地產投資信托除受到整體社會經濟環境(對房地產的市場需求與總體空置水平)的影響外,投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠,進而影響到房地產投資信托的營運業績與市場價值。
另外,房地產投資信托提供了一種普通投資者進行房地產投資的較好渠道,其特有的運行機制(組織形式、有限責任、專業管理、自由進出轉讓、多樣化投資.優惠稅收與有效監管)可以保證集中大量社會資金(從而產生相當大的市場強度與規模經濟)、具有較高投資回報和較低投資風險,是一種比較理想的資本市場投資工具。
房地產信托融資方式相對其他融資方式來說有以下突出的制度優勢和創新特質:
1、信托融資創新空間寬廣,並具有巨大的靈活性。可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等,並能針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產品,從而增大市場供需雙方的選擇空間。
2、信托產品能夠比較靈活充分地適應和處理房地產的多種經濟和法律關系,解決其他渠道難以解決的問題。相對銀行貸款而言,房地產信托融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本,節約財務費用,還有利於房地產資金的持續運用和整個行業的發展。
3、信托在串接多種金融工具方面獨具優勢,其一可以引入海外基金,其二可以充當國內的產業投資信托基金,其三可以以固定回報的方式進入項目公司,其四可以在適當的時候將項目公司包裝上市,其五可以完成項目前期建設使項目符合銀行貸款條件。
當前,選擇和發展房地產投資信托,具有拓寬居民投資渠道、活躍房地產市場、培育和健全資本證券市場、促進社會經濟發展等多方面的意義。我國證券市場已具有相當容量和規模,產業投資基金和證券投資基金也有一定的發展,目前推出房地產投資信托已具備初步條件,時機也趨成熟。(吳江)