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對於發放住房貸款,各家銀行都有一套嚴格的審核標准。雖然銀行人士表示具體的審核標准不便透露,但據了解,一般有關市民年齡、教育程度、從事的行業及這個行業的發展前景、在工作單位中擔任的職務、所在單位的聘用制度、擁有的專業技能證書、是否有穩定的收入來源、收入水平、還款意願等情況,都是銀行在審批貸款時要考慮的問題。
根據每位市民的不同情況,銀行會決定是否接受他的貸款申請,如果決定向其發放住房貸款,還要再給出允許的最長貸款年限和最高貸款金額。市民可以在銀行允許的范圍內,確定自己到底要貸多少錢、貸多少年。那要怎樣貸款纔更劃算呢?招行的理財專家對幾個典型案例進行了點評,供准備貸款的市民參考。
案例一
劉先生今年27歲,是一家IT企業的『白領』。大學畢業以後,劉先生工作非常努力,現在在工作的IT企業裡已經『站穩了腳跟』,並且獲得了相關專業技術職稱和專業技能證書。劉先生在家是個獨生子,父母都有自己的收入來源,因此劉先生的家庭負擔比較輕。他與大學時的女友相處幾年,准備結婚,要貸款購買的房屋就是結婚用的『新房』。
銀行人士指出,在審核貸款時,銀行還要考察劉先生配偶的情況,比如是否有正式固定的職業等。如果她從事的是會計、護士或者超市主管等工作,就可以認為是有正式固定的職業。劉先生現在只有20多歲,以後在工作單位提昇的可能較大,而且收入水平一般也會逐漸漲高。在這種情況下,劉先生可以在買房時少付一些首付款,盡量多爭取一些貸款,貸款年限也可以長一些,將還貸的壓力放在後面。
銀行人士同時指出,並非所有20多歲的年輕人都會被銀行認為是提昇機會多,或者收入曲線呈上昇趨勢。這個年齡段的市民一般都是剛參加工作不久,處於比較活躍的階段,與30多歲的市民相比,20多歲的人『跳槽』的可能性更大。現在很多單位采用了『聘用』制度,『終身制』已經很少了。一些單位一個『聘期』在3年左右,長的5年,還有的單位對員工是『一年一聘』,這也給人纔流動創造了條件。有些人『跳槽』可能是因為在原先的單位工作『不如意』,也有些人本來在原單位乾得挺好,收入也不錯,但為了獲得更好的待遇,也選擇了『跳槽』。『跳槽』以後,就可能遇到兩種情況:一種情況是新單位的待遇的確比以前好了,市民的收入水平與以前相比有所提高;但也有可能由於新單位的效益下降,結果市民的收入水平還不如以前。市民如果『跳槽』以後收入水平下降,還款就會比以前吃力,銀行的貸款也就要面臨更大的風險。因而並不是說所有20多歲的市民都能獲得高額度、長期限的住房貸款。
案例二
李先生今年35歲,是一家大型企業的中層領導。他有一個孩子正在上小學,家裡父母已上了年紀,但身體還算健康。李先生想貸款買一套面積大些的住房,以便改善家人的居住條件。
銀行人士分析,李先生這個年齡段的市民,一般已經工作多年,擁有了比較豐富的工作經驗。因為現在很多單位在招聘員工時,都要求年齡在35歲以下,所以李先生『跳槽』的可能就比20多歲的人小了很多。這個年齡段的人一般都已找到了比較合適的工作崗位,在單位工作比較踏實,因此收入的穩定性比較高。到40歲左右的時候有希望獲得提昇,所以收入水平也有可能隨之上昇,但上昇的空間已比較小。30多歲的市民還有一個普遍的特點,就是『上有老,下有小』,孩子要上小學、中學,學費就是一筆『巨額』開銷,而父母年齡逐漸增大,其健康狀況也會下降,如果生病住院,醫藥費也需要李先生支付。因此李先生作為一個家庭主要的經濟來源,家庭負擔比較重。建議李先生辦理貸款時『量力而為』,盡量減輕自己的還貸壓力,降低將來出現無力還款的可能性。因為一旦還不上貸款,李先生的社會聲望就會受到影響,甚至已經獲得的社會地位和收入也可能不保。
銀行人士同時指出,這個年齡段的市民有一些可能已經擁有了20000元左右的月收入,但如果家庭負擔太重,比如月收入的絕大部分都要為家人支付醫藥費,銀行在審批貸款時仍然會認為他的收入水平較低,而不向其發放額度太大的貸款。還有的市民已經擁有了自己的企業和住房,雖然在銀行申請貸款時說的是買房自住,但實際上可能是將新買來的房屋當作員工宿捨。這種情況會使銀行的放貸風險增加,因而放貸時也會仔細考慮。
案例三
張女士今年50歲,是一位大學教師。她的兒子已經工作,並有不錯的收入。張女士希望貸款購買一套住房,供自己晚年居住。
銀行人士指出,張女士現在年齡已經比較大,按照銀行規定,一般市民辦理住房貸款只能貸到退休,對於個別從事收入較高且比較穩定的工作的市民,銀行最多寬限到60歲或65歲。也就是說,張女士最多還能貸款10年左右。
張女士在辦理貸款時要保持清醒的頭腦,認識貸款對自己的壓力。此外,張女士還應對自己的身體狀況有一個比較客觀的認識,比如是否能在貸款期間保持身體健康。因為這個年齡段的市民身體狀況已經開始『走下坡』,如果在貸款期間生大病,就很可能無力償還貸款。來自家庭其他成員的經濟支持對張女士來說也非常重要,比如兒子的收入狀況如何,因為如果張女士自己將來無力還貸,還可以由兒子幫助渡過難關。
50歲左右的市民,銀行允許的貸款年限已經比較短,因而申請相同金額的貸款,每月需要償還的金額就相對較多。也就是說,這個年齡段的市民貸款,要比年輕人貸款承受更大的還貸壓力,所以建議張女士考慮是否可以以兒子的名義申請貸款。這也要求張女士必須全面衡量整個家庭的經濟狀況,考慮各個家庭成員之間的關系是否和諧,判斷自己的健康狀況到底如何。(王婷)