在中國天津國際商業與地產投資論壇上，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生女士出人意料地宣讀了一份有關住宅市場供需關系的分析報告，在『商業味』十足的論壇上令與會者耳目一新。

　　需求持續旺盛

　　可以看出，這份報告顯示了聶梅生對『泡沫論』所持的否定態度及對整個房地產市場趨勢的看好。報告的開頭透露，目前我國房地產業在GDP中所佔的比例有兩種算法，結果分別為2%和5%，而在世界上其他同等發展速度的國家中這個數字卻是10%。另一方面，與美國、日本、德國、法國等國家20%這個數字相比，我國的房地產投資僅佔固定資產投資的12%；而在2000年日本房地產泡沫破裂以後，這一數字仍保持著12.3%，比我們現在還要高。

　　需求是支橕各行業發展的最先決條件，房地產更不例外。聶梅生認為，住宅需求可分三類：自用、強制和投資。在自用方面，從我國新建商品房數量與新增家庭數量的比較可以看出，目前只能滿足47%，也就是說一多半的新家庭不能住上新房。拆遷是強制帶來的另一類需求，在2003年，全國1.4億平方米的拆遷量所帶來的需求相比拆遷前增加了40%之多。而對於投資類需求，短線炒房和長線外租的數量目前都不算少。

　　供給失衡引起房價偏離

　　我國目前的供給狀況是高檔房供給充裕、低收入住宅的供給嚴重不足。1999年高檔房佔總量的2.4%，2004年佔到4.6%。有趣的是，高檔房每增加1個百分點，就可以拉動房價增加3到4個百分點，原因是其價格高且面積大。另一方面，自1999年到2004年，經濟適用房的供給從開始的30%，下降到2004年的10%，而每當經濟適用房下滑5%，也會拉動房價上昇3%-4%。這就是供給結構問題引起的房價偏離現象。

　　在此種情況下拭目中檔商品房，若去掉高檔增量和經濟適用房減量這兩個拉高房價的乾擾因素，中檔商品房的增幅僅為7%-8%，而不是原來報出的15.2%。詳細分析後可發現，7%-8%這一數字雖然較高，但仍在可承受范圍內。去年我國GDP增長為9.5%，CBI增幅是4.2%-4.3%。國際經驗顯示，合理的房價增幅應該高於CBI增幅的2到3個百分點，即7%左右。

　　高私有率推動價格上漲

　　低收入住宅的嚴重不足和廉租房供給的缺乏，使得商品房市場的供應停留在中高端。

　　而中高端商品房是最具投資價值和炒賣的價值的類別，因此，供給的失調同時也推動了投資和投機性購房的比率，推動了房價的上昇，這是一個逆向循環過程。

　　另外，目前我國住房私有率接近80%，遠超美國的63%和英國的67%。我國房地產市場發展剛剛起步，可住宅私有率卻大大高於發達國家，這裡面潛藏了一個誤區———忽略了租賃和二手房市場。『人人有房住』是理想，『人人有房產』是夢想，而『人人買新房』則更像是幻想。1978年我國人均住房面積是3.6平方米，到了90年代末期時是6-8平方米，已經達到了最低生活標准。那麼是不是一定要以『買新房』的方式來解決低收入家庭的住房問題呢？是不是可以先租後買？從某方面理解，鼓勵中低收入者買新房其實是鼓勵提前消費、提前釋放購買力，這樣當然會推動房價上昇。同時，這種一步到位的快速消費也會使供應更加不平衡。